Wet goed (ver)huurderschap: onnodig?

Wat betreft de rechten en plichten van (ver)huurders werd duidelijk dat er twee maten gemeten wordt in 2023, toen de Wet goed verhuurderschap in juli in werking trad. De wet beoogt excessen en misplaatst gedrag van verhuurders te voorkomen. Op zich prima natuurlijk, maar moet je zo‘n wet dan niet niet voor huurders instellen? Zeker als erin is opgenomen dat discriminatie en intimidatie verboden zijn – no shit, Sherlock! In welke wereld is dat wél geoorloofd?

Claudia van Meurs, huurrechtadvocaat bij ACT legal schreef een blog over de wederkerigheid van de plichten van huurders. Die heeft een huurder namelijk ook; ‘goed huurderschap‘ is vastgelegd in artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek. Hoog tijd om dat goed huurderschap eens onder de loep te nemen, aldus Van Meurs.

Huurder is gebonden aan huurovereenkomst

Een huurder dient zich op grond van de wet als een goed huurder te gedragen en is gebonden aan de huurovereenkomst, schrijft Meurs. ‘In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen staan vaak hele concrete bepalingen. Denk daarbij aan een verbod om zonder toestemming wijzigingen in de huurwoning aan te brengen, een verbod op het veroorzaken van overlast of om te roken in de huurwoning. Een huurder is in beginsel gebonden aan dit soort bedingen in de huurovereenkomst, tenzij een beding vernietigbaar of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook kan het botsen met een grondrecht, zoals het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. Een algemeen verbod tot het houden van huisdieren kan daarop sneuvelen, tenzij er goede gronden zijn om huisdieren te verbieden.’

Waar het de verhuurder expliciet wordt verboden om te discrimineren en intimideren, volgt dit voor de huurder uit het EVRM aldus Van Meurs. ‘Alles wat in de Wet goed huurderschap is opgenomen, heeft als doel de handhaving door gemeentes mogelijk te maken en boetes op te leggen. Bij huurders gaat dat niet op, wat niet wil zeggen dat ze wel zouden mogen discrimineren.’

Goed huurderschap op grond van de wet

Het wettelijke goed huurderschap van artikel 7:213 BW is een open norm. Een goede huurder gedraagt zich redelijk en zorgvuldig, passend bij de situatie. Hij houdt daarbij rekening met wat de maatschappij verwacht en wat eerlijk is. Dit betekent dat de huurder niet alleen aan zichzelf denkt, maar ook aan de rechten en belangen van de verhuurder en anderen. Kortom, een goede huurder doet wat juist is, gezien de omstandigheden en met respect voor alle betrokkenen. Enkele veelvoorkomende situaties waar op gelet moet worden, zijn volgens Van Meurs, de volgende:

Gebruik als eigen woning

Bij woonruimte volgt de verplichting om de woning zelf te gebruiken en daar het hoofdverblijf te houden niet per definitie uit de wettelijke open norm van goed huurderschap. Daarom is het van belang dat deze plichten worden opgenomen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden. In het ROZ-woonruimtemodel is daarin voorzien in de algemene bepalingen. Wat gebeurt er als je vergeet de algemene bepalingen mee te geven? ‘Dan kun je er als verhuurder geen beroep op doen‘, waarschuwt Van Meurs. ‘Op de laatste pagina van het huurcontract moet de huurder ook tekenen voor ontvangst van de algemene bepalingen zodat je discussie hierover voorkomt en je ervan uit kunt gaan dat ze ontvangen zijn.‘

Schade veroorzaken of niet voorkomen

De huurder van woonruimte dient schade aan de huurwoning, de omgeving of aan de verhuurder te vermijden. Een huurder gedraagt zich niet als goed huurder bij verloedering, het stallen van brandbare stoffen, de opslag van onprofessioneel vuurwerk, het vernielen van de verlichting in de huurwoning, maar ook bij het nauwelijks plegen van huurdersonderhoud. Het huurderschap kent boetebepalingen die zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden, en die verschillen per overtreding.

Geluidsoverlast wordt anders beboet dan een hennepkwekerij; op het moment dat je voor ieder vergrijp dezelfde boetebepaling oplegt, kan dit disproportioneel zijn‘. Is die 20 duizend euro boete voor een verhuurder die kan oplopen tot 90 duizend dat dan niet? Van Meurs: ‘Ik snap het gevoel, maar het gaat hier om overtredingen van een heel ander soort. Het schenden van afspraken tussen huurder en verhuurder is een geschil tussen civiele partijen onderling. De boete die de verhuurder opgelegd kan krijgen, is een conflict waarbij de gemeente handhaaft. En ja, de verhuurder willen ze straffen. Maar vergis je niet, conflicten tussen huurder en verhuurder kunnen ook flink oplopen.’

Strafbare feiten

Het zonder toestemming onderverhuren van de woning of te huur aanbieden kan ook strijdig zijn met het goed huurderschap, net als het gebruik van de huurwoning voor illegale seksuele dienstverlening. Het plegen of voorbereiden van strafbare feiten vanuit de huurwoning, kan strijdig zijn met het goed huurderschap, maar is dat niet altijd.

Een vaak genoemd voorbeeld is het onjuist invullen van een belastingformulier. Dit levert niet per definitie een nadeel of risico voor de verhuurder op, terwijl dit bij andere strafbare feiten veel eerder het geval kan zijn. Denk aan het handelen in (hard)drugs vanuit de huurwoning, of de aanwezigheid van een drugslab. Prostitutiepraktijken worden ook gezien als strijdig met het goed huurderschap. Er is geen meldpunt voor goed huurderschap; als de verhuurder maatregelen wil treffen, zal hij naar de rechter moeten. ‘Bij spoedeisende zaken kom je uit bij een kort geding en als het minder dringend is, wordt het een bodemprocedure. Let wel op dat je deze kosten als verhuurder zelf moet dragen.‘

Overlast

Een huurder mag buren geen onrechtmatige overlast bezorgen. Daarbij wordt gekeken naar de mate van hinder, de vraag in hoeverre het gedrag van de huurder onbetamelijk is, maar ook in hoeverre er wellicht een rechtvaardigingsgrond aanwezig is. De overlast moet wel objectief kunnen worden vastgesteld. De (subjectieve) beleving van een buur is niet voldoende. Dat wil zeggen: dat een buurvrouw af en toe muziek hoort, is niet voldoende. Geluidsoverlast moet objectief gemeten worden om te bepalen of deze binnen de bandbreedte past. ‘Het kan natuurlijk een geluidsgevoelige buurvrouw zijn.‘

Strijd met het goed huurderschap: en dan?

Van Meurs: ‘Net als een verhuurder, dient ook een huurder zich goed te gedragen. Dat is al wettelijk vastgelegd, natuurlijk wel met het verschil dat gemeentes en de Huurcommissie niet toezien op de naleving van goed huurderschap. Ook worden er geen boetes opgelegd als een huurder in strijd handelt met dit ‘goed huurderschap‘. De bal ligt dan bij de verhuurder.

Als de tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (en er geen omstandigheden zijn die aan die ontbinding in de weg liggen), dan kan de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst in een bodemprocedure vorderen.

Wanneer het echt de spuigaten uitloopt en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, kan de verhuurder vooruitlopend daarop ontruiming vorderen in kort geding. Dat wordt alleen toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de ontbinding in de bodemprocedure zal worden toegewezen.

‘Los van de beëindiging van de huurovereenkomst, kan de verhuurder bij strijd met het goed huurderschap aanspraak maken op betaling van een boete als dat in de huurovereenkomst staat en het betreffende boetebeding niet oneerlijk is.‘ De verhuurder moet zijn advocaat zelf betalen en krijgt als hij in het gelijk wordt gesteld, hooguit zijn proceskosten vergoed. Daarbij kan het ook zomaar negen of meer maanden duren eer een rechtszaak voor kan komen. Van Meurs: ‘Een rechtsgang wordt pas interessant als je het hebt over een aanzienlijke boete.‘

Claudia van Meurs is Senior advocaat huurrecht act legal Netherlands. Het bovenstaande artikel is gebaseerd op een eerdere post van haar op LinkedIn.