Werkelijk rendement box3 berekenen? Meer dan ingewikkeld

Luc van Dijk

Partner bij Rechtstaete, Vastgoedadvocaten en belastingadviseurs

Bij verhuurd vastgoed gaat de fiscus er momenteel vanuit dat u een rendement van ruim 6% realiseert, dat vervolgens wordt belast tegen een tarief van 36%. Met andere woorden: effectief betaalt u de fiscus dik 2% rendement. Voor veel woningbeleggers is dit om en nabij het netto rendement dat ze aan hun belegging overhouden, positieve en negatieve uitschieters daargelaten, en met de invoering van de ‘middenhuur’ wordt dit voor velen nog minder. De hoop was gevestigd op de Hoge Raad, die de fiscus op de knieën zou dwingen en belastingheffing slechts toestaat over het daadwerkelijk behaalde rendement. 

Belasting indirect rendement leidt tot ongelijkheid

Dit laatste is ook gebeurd, maar in een poging om meteen maar aan te geven hoe het dan wel zou moeten, heeft de Hoge Raad een oplossing gezocht binnen de contouren van de bestaande regeling. Hierdoor wordt onder werkelijk inkomen niet alleen het directe rendement begrepen (de huurbaten), maar ook het indirecte rendement, oftewel de waardetoename of -afname in een jaar. Verder wordt geen rekening gehouden met kosten, met uitzondering van rente. Ook dit komt voort uit de systematiek van box 3. Bij een beleggingsportefeuille bestaande uit aandelen en obligaties valt hiervoor wat te zeggen, zo veel bedragen de beheerkosten hiervan doorgaans niet en het scheelt een hoop discussie over kleine posten. Bij vastgoedbeleggingen is dit echter een heel ander verhaal, daar vormen de kosten een substantieel deel van het rendement. Het leidt ook tot ongelijkheid: bij nieuw vastgoed zijn de kosten relatief laag, terwijl deze bij wat meer gedateerd vastgoed juist hoog zijn, en zeker bij rijksmonumenten. Deze uitkomst van het arrest, kan ertoe leiden dat noodzakelijk onderhoud en investeringen in verduurzaming worden uitgesteld.