Wat doet een handige belegger met z’n woningen?

Luc van Dijk

Partner bij Rechtstaete, Vastgoedadvocaten en belastingadviseurs

Ik kan mij niet herinneren dat woningverhuur zo in de belangstelling heeft gestaan. Huurders en verhuurders roeren zich in kranten, op sociale media, op televisie en in het parlement. Met de invoering van het troetelkindje van oud-minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge, de Wet betaalbare huur, leek de huurder aan het langste eind te trekken. Zoals talloze marktdeskundigen al hadden voorspeld, blijkt het een pyrrusoverwinning.

Voor een woning in het middensegment wordt de huur tegenwoordig op basis van punten vastgesteld, wat verhuur veelal onrendabel maakt. Ook korte contracten mogen niet meer. De doodsteek wordt verhuurders echter toegebracht via box 3: een groot deel van het directe rendement kan rechtstreeks worden overgemaakt naar de Belastingdienst. Het oordeel van de Hoge Raad verandert daar in de huidige markt niets aan. Na aftrek van de kosten blijft er niets voor het pensioen over, of er moet zelfs worden bijgelegd. Veel beleggers, particulieren en zakelijke partijen, zien maar één optie: zodra de huurder opzegt zo snel mogelijk verkopen.

In alle media wordt gewezen op het effect van uitponden: er is nauwelijks nog een woning in het middensegment te krijgen. Leidt dit tot het besef dat het roer om moet? Begrijpt de overheid dat het plan is ontspoord? Ja, dat wel, maar het is een ander besef dan u en ik hadden verwacht. De staatssecretaris van Financiën, Tjebbe van Oostenbruggen, wil doodleuk het forfaitair rendement met ingang van 2026 verder verhogen – beleggers zouden te weinig belasting betalen. Van Oostenbruggen heeft weliswaar een nieuw stelsel in de maak, maar dat laat nog wel even op zich wachten en is bovendien al omstreden nog voordat de Kamer er goed en wel naar heeft kunnen kijken. Dat belooft wat. En de middenhuur? Die gaat veel te hard omhoog, wordt er gekrijst vanaf de zijlijn. Een woning is om in te wonen, niet om er aan te verdienen, klinkt het. Dat iemand die woning ook moet neerzetten en onderhouden wordt voor het gemak vergeten.