Wat betekent de Wet betaalbare huur écht voor beleggers

De Wet betaalbare huur is sinds maandag van kracht. De juridische details waar verhuurders zich aan moeten houden, zijn ondoorgrondelijk. Zelfs op de website van Volkshuisvesting staan nog fouten. Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, waarbij ook de bepalingen van de Wet goed verhuurderschap en vaste contracten zijn meegenomen.

1. De Wet betaalbare huur geldt voor iedereen met een verhuurde woning

Er zijn nog steeds verhuurders die denken dat de Wet betaalbare huuren alle andere maatregelen die de overheid over vastgoedbeleggers uitstort, hen niet zullen raken. Zij beleggen immers niet – ze hebben een extra huis voor hun pensioen, voor hun kinderen, gekocht van overwaarde of zelfs zonder hypotheek. Toch geldt Wet betaalbare huur voor iedereen met een tweede woning. Daarbij is de wet dwingend, wat inhoudt dat de huurcommissie kan ingrijpen als de verhuurder zich niet aan de regels houdt.

2. De regels: drie segmenten

Er komt een gereguleerde sociale huurprijs, een gereguleerde middenhuurprijs en een vrije sector waarbij verhuurder en huurder vrij zijn de huurprijs zelf af te spreken.

Sociale huur	tot 143 punten	huurprijs tot 892,08 euro
Middenhuur	144 – 186 punten	huurprijs tussen 898,62 euro en 1165,81 euro
Vrije sector	vanaf 187 punten	markthuur

De verantwoordelijkheid over het correcte aantal punten dat een woning heeft, ligt bij de verhuurder. Onder de 187 punten is de huurprijs gebonden aan vastgestelde huurprijzen. Fouten in deze berekening kunnen leiden tot boetes en huurverlagingen. Op deze site is een linkje naar een Excel van de overheid, waarbij je precies de maximale huurprijs kunt aflezen die behoort bij een bepaald puntenaantal.

De puntentelling en de daarbij behorende prijzen zijn dwingend. Dit wil zeggen dat de overheid een prijsverlaging kan afdwingen. Ook zijn hier boetes aan gekoppeld, waarbij vanuit Den Haag geldt dat boetes ‘redelijk’ dienen te zijn terwijl ze in de praktijk kunnen oplopen tot 90.000 euro.

3. Lopende contracten en het overgangsregime

Er wordt per direct ingegrepen in sommige contracten waardoor de huurprijs omlaag kán gaan. Omhoog is niet aan de orde, ook niet als de huurprijs te laag is volgens de huidige puntentelling.

• De verhuurde woning is gereguleerd en wordt verhuurd tegen een gereguleerde prijs. Bij 143 punten en minder geldt de wet direct en kan de huurder huurverlaging aanvragen. Nogmaals, per direct; 
• De verhuurde woning heeft 143 of minder punten, zou dus gereguleerd moeten zijn maar wordt tegen een vrije sectorprijs verhuurd. Hier geldt het overgangsregime en gaat de regulering per 1 juli 2025 in. Dat is de startdatum waarop de huurder recht heeft op een lagere huur;
• De verhuurde woning valt tussen de 143 en 186 punten. Dit is dan middenhuur. Hierbij geldt geen overgangsrecht en gaat de dwingende prijs pas in bij nieuwe contracten;
• Bij 187 punten of meer valt een huurwoning in de vrije sector. Hier gelden geen maximale huurprijzen;
• Bij kamerverhuur is het nieuwe WWSO per direct bindend, prijzen kunnen alleen omlaag, niet omhoog;
• Woningdelers en groepscontracten: het concept woningdelers/ friendscontracten met minimaal drie huisgenoten wordt veranderd naar kamerverhuur. Alleen is het nog onduidelijk of dit per direct ingaat of dat het overgangsrecht van toepassing is.

4. Einde tijdelijke contracten

Dit is geen onderdeel van de Wet betaalbare huur maar moet hier wel vermeld worden: vanaf 1 juli mogen er geen tijdelijke contracten meer worden aangegaan, tenzij het om de volgende uitzonderingen gaat:

• Studenten uit andere gemeenten/ buitenland;
• Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
• Urgent woningzoekenden;
• Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat;
• Wezen en nabestaanden;
• Gescheiden ouders;
• Huurders die werken op de Waddeneilanden;
• Vergunninghouders [statushouders] die direct uit een COA- opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting.

Andere mogelijkheden tot tijdelijke verhuur die blijven:

• Tussenhuur/diplomatenclausule;
• Doelgroepencontracten;
• Verhuur naar aard van korte duur (shortstay);
• Leegstandswet;
• Hospitahuur
  • onzelfstandige woonruimtehoofdverblijf verhuurder
  • eerste verhuur aan betreffende huurder.

5. Mee te sturen documenten met de huurovereenkomst

De Wet goed verhuurderschap stelt dat het huurcontract schriftelijk moet zijn opgesteld, de waarborgsom niet meer dan twee keer de kale huur is en de servicekosten uitgesplitst zijn. Daarnaast moet je de volgende documenten meesturen:

WWS-puntentelling

De Wet Betaalbare Huur stelt dat de WWS-puntentelling verplicht moet worden opgenomen bij het huurcontract. Zonder deze berekening riskeren verhuurders een boete. Daarbij moet expliciet vermeld worden hoe de WWS-punten zijn berekend en dat er een meldpunt is voor bezwaren tegen de huurprijs (=huurcommissie).   

Energielabel

Bij verhuur van zelfstandige woonruimte moet het energielabel worden bijgevoegd. Labels van vóór 2017 zijn hoogstwaarschijnlijk niet geldig. Energielabels nieuwe stijl dienen een energieprestatie-index te hebben. Mist het energielabel bij verhuur, dan riskeert de verhuurder een boete.  

6. Friends-contracten ofwel ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’

Wie aan drie of meer mensen wil verhuren, doet aan kamerverhuur. Het ministerie van Binnenlandse Zaken vat het als volgt samen: verhuur van een woning aan twee mensen is áltijd een zelfstandige woning en een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Bij drie of meer personen moet een gemeenschappelijk huishouden worden aangetoond. Hoe je dit doet? ‘Ze moeten meer samen hebben dan alleen de woning’.

7. ‘Moderisering’ van het WWS

Wat de overheid ‘modernisering’ noemt, blijkt in de praktijk vaak in het nadeel van de vastgoedeigenaar te werken. Er komen punten voor verduurzaming en buitenruimte bij, de rariteit van de lengte van het aanrecht zonder kookplaat wordt losgelaten. Tegelijkertijd gaan de punten voor monumenten en beschermd stadsgezicht eruit maar komt er een opslag van 35 procent voor monumenten en 5 procent voor beschermd stadsgezicht op de prijs. Dit betekent niet dat een middenhuurmonument/ beschermd object opeens in de vrije sector valt, integendeel. De opslag is bedoeld op voor de huurprijs, niet voor verandering van segment.

8. Vergunningen

Er zijn gemeentes in Nederland waar een verhuurvergunningsplicht geldt. Daarbij geldt dat sommige gemeentes een maximale (sociale) verhuurprijs koppelen aan een vergunning.

9. Verplichte schriftelijke afwijzing

Dertig bezichtigingen gehad voor één woning? Dan zal de verhuurder 29 mensen schriftelijk moeten laten weten waarom ze buiten de boot vallen. Deze tijdrovende administratieve handeling is bedoeld om discriminatie tegen te gaan. 

10. Het opzeggen van de huur

Vanaf 1 juli zijn alleen vaste huurcontracten nog rechtsgeldig. Daarnaast geldt dat ‘koop geen huur breekt’ oftewel: tenzij het huurcontract afloopt, kun je de huur niet opzeggen. Ook de huur opzeggen is aan regels gebonden: drie tot één maand voor het einde van het huurcontract.