Van box 3 naar box 2?

Luc van Dijk

Partner bij Rechtstaete, Vastgoedadvocaten en belastingadviseurs

Zoals bekend, hebben de ingevoerde wijzigingen in box 3 grote impact voor een particuliere belegger in woningen. De fiscus veronderstelt op deze belegging een nettorendement van 6,17 procent en heft over dit veronderstelde rendement 32 procent belasting (oplopend tot 34 procent in 2025). Hierbij worden financieringskosten slechts tegen ca. 2,5 procent (2023) meegenomen, eveneens op basis van een forfait. Bij veel particulieren wordt hierdoor een groot deel van het directe rendement wegbelast en soms zelfs meer dan dat, met als gevolg dat het nauwelijks (of geen) zin meer heeft om de exploitatie in deze vorm voor te zetten. De geplande pensioenvoorziening dient dan in feite alleen nog ten bate van de schatkist. Een waardestijging van de woningen zou dit nog enigszins goed kunnen maken, maar we zitten helaas in een dalende markt. En dan heb ik de middenhuurplannen van Hugo de Jonge nog buiten beschouwing gelaten. 

Situatie in box 3

Dit geldt niet alleen voor vastgoed, maar evenzeer voor bijvoorbeeld aandelen en obligaties. Een voor de hand liggende oplossing is om deze beleggingen in een eigen bv in te brengen, waarbij het directe rendement wordt belast tegen 19 procent over de eerste € 200.000 winst (daarboven 25,8 procent). De waardestijging van het vastgoed is echter pas belast bij verkoop. Het rendement kan weer uit de bv naar privé worden gehaald door dividenduitdelingen, wat in box 2 belast is tegen 26,9 procent, maar het kabinet heeft voorgesteld voor om vanaf 2024 twee schijven te introduceren, waarbij straks 24,5 procent belasting betaald moet worden over de eerste € 67.000 aan inkomsten (per persoon). Over alles boven de € 67.000 betaalt u dan 31 procent. Afhankelijk van de situatie kunt u het rekensommetje wel maken.