Rigiditeit van regels slaat nergens op: it’s the schatkist, stupid!

Laat ik beginnen met een waarschuwing vooraf: nee, dit is niet hoe het hoort. Maar als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan. En voor wie het juiste wil doen, in het belang van huurder én jezelf, zit er maar één ding op: waar mogelijk rigide regels negeren.

Halló energielabel

Wat zit je huurder er toch lekker bij dankzij een energielabel! Niet natuurlijk. Je huurder zit lekker bij omdat de woning goed geïsoleerd is, de boel niet verschimmelt en geen lekkend dak heeft. En dat sinds 1 januari 2025 een energielabel verplicht is, is prima, maar ook niet meer dan een bureaucratische formaliteit die het woongenot niet verbetert.

Helaas gaat de papieren werkelijkheid boven de praktijk. Want wie geen energielabel heeft sinds 1 januari, loopt het risico dat de huurprijs wordt bijgesteld. Uiteraard naar beneden, het concept ‘naar boven’ is de overheid onbekend, tenzij het gaat om btw-verhogingen, bestemd voor de schatkist, uiteraard.

Voor de duidelijkheid: het woongenot wordt niet meer of minder door de aanwezigheid van dit energiecertificaat. Dus dat de afwezigheid daarvan de prijs omlaag zou duwen, is natuurlijk bestuurlijke waanzin. Zeker als de huurprijs conform die (vooralsnog) afwezige waardering is. In dat opzicht is de uitspraak van de Huurcommissie dat een energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig zou moeten zijn, een gegeven dat gilt om een rechtszaak. 

Burn out door Volkshuisvesting

Daar komt bij dat er niet genoeg energielabelmakers in Nederland zijn om dit voor 1 januari 2025 afgerond te krijgen. Zelfs niet als je al meer dan tien jaar werkt met dezelfde mensen; ‘Sorry Ebru, ik red het echt niet voor week 3 in 2025.’ Dan kun je op je kop gaan staan van de stress, maar in alle eerlijkheid: ik heb er alle begrip voor. Die mensen worden overvraagd. We worden allemaal overvraagd door de overheid en de burn-out is slechts één socialmediapost verwijderd van de volgende update van het ministerie van Volkshuisvesting. 

De papieren tijger die energielabel heet, kost trouwens een paar honderd euro. En dat maal de hele portefeuille. Je zou bijna denken dat de overheid aandelen in energielabels heeft ingeslagen. Noch de huurder, noch de verhuurder is hierbij gebaat. De man/vrouw die het label opmaakt, is de enige die er wijzer van wordt. En aangezien een beetje loyaliteit belangrijk is binnen de sector, kun je alleen maar concluderen: good for you! 

Tijdelijke huurcontracten

De andere waanzin is het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Elke verhuurder is gebaat bij een langdurige zekerheid maar het gaat hier wel om het uitbesteden van je vermogen. Je geeft minimaal drie ton aan vermogen weg voor een maandelijkse ruil van laten we zeggen, 1.500 euro (en dat heet dan ‘veel’ te zijn. Alsof drie ton dat niet is).

Er zijn inmiddels wel veiligere manieren om je geld te laten renderen. Waarom zou je je bezit tot in de eeuwigheid aan een ander uitlenen? Terwijl iedereen weet dat je het op een gegeven moment zult willen of misschien zelfs zult moeten verkopen? Vaste banen zijn onderworpen aan een proeftijd, niemand trouwt met de eerste man/vrouw die hij op straat tegenkomt, maar als het aankomt op wonen in andermans bezit, dan moet het meteen voor de eeuwigheid. Dat die vlieger voor veel beleggers niet opgaat, bewijst de uitpondgolf. Wie nu nog woningen verhuurt, doet dat, zeker op A-locaties, alleen nog tegen de hoofdprijs en aan expats van wie je zeker weet dat ze op een dag weer weg zijn. 

Nogmaals: huurders die langdurig blijven en keurig je huis bewonen, zijn een godsgeschenk. Maar waar blijft de bescherming van die andere Nederlander, de verhuurder? Dus ja, natuurlijk kun je nog tijdelijke huurcontracten afsluiten zolang je maar beseft dat het in de meeste gevallen niet mag. En natuurlijk kun je negeren dat de termijn van je ‘tijdelijke’ huurcontract afloopt en je huurders laten zitten. Dat is namelijk best normaal. En menselijk. Want als de huurder de vrijheid heeft om een contract op te zeggen, waarom zou een verhuurder dan niet hetzelfde recht hebben?

Waar komt die betuttelingsdrang van onze overheid toch vandaan waarbij ze de ene helft van Nederland bestempelen tot slachtoffers die beschermd moeten worden tegenover die andere helft die ze bestempelen als beesten, klaar om de ander met huid en haar te verslinden? Alsof de rest van Nederland redeneert en denkt als een ambtenaar.

Woningdelen

Geen haan die ernaar kraait als een gezin met tien kinderen op 60 vierkante meter woont (of 160), maar zodra je met meer dan twee mensen in diezelfde woning bivakkeert, heet het opeens kamerverhuur te zijn. Het object verandert niet, de kwaliteiten van het object ook niet en de waarde al helemaal niet. Maar de papieren werkelijkheid is opeens dat je aan kamerverhuur doet in plaats van aan woningverhuur. Als je bureaucraat had willen worden, was je wel bij de overheid gaan werken, of niet? 

Enfin, deze werkelijkheid negeren, kost wat meer hoofdpijn. En risico. Natuurlijk kun je je prachtige vrijesectorwoning aan twee mensen verhuren die het kunnen betalen. Elke belegger verhuurt juist liever aan twee dan aan meer mensen, aangezien het slooprisico met twee minder is dan met drie bewoners. Dat je met drie mensen (juist vanwege het slooprisico) de prijs verhoogt, is een vanzelfsprekendheid.

Maar niet voor ambtenaren: opeens doe je aan kamerverhuur en moet in vele gevallen de huur omlaag. De oplossing is simpel: je verhuurt aan twee personen met de nadrukkelijk schriftelijke mededeling dat er maar twee personen in de woning ingeschreven mogen staan. Tot zover niets raars onder de zon. En de rest heet woningzoekenden helpen, iets wat de woningbelegger wél doet. De overheid is bezig met een papieren werkelijkheid, wensdenken die nergens op gebaseerd is. 

Box 3, de Hoge Raad en daadwerkelijk rendement

Tot slot de verbijsterende conclusie van de Hoge Raad dat het daadwerkelijke rendement belast moet worden in plaats van middels een forfait, maar dat bij het daadwerkelijke rendement de gemaakte kosten niet aftrekbaar zijn. Dit houdt dus in dat als je een krot koopt, er drie ton in investeert om het naar een label A op te tillen – want hey, een goede woning leidt tot goede huurders – vervolgens de waardestijging van die drie ton plús, mag inleveren bij de overheid.

Ook dit schreeuwt om rechtszaken – helaas. Tel daarbij op dat een papieren waardestijging uit liquide middelen betaald zou moeten worden die er veelal niet zijn, rest er weinig anders dan uitponden. Hoe ze dan in Den Haag feiten en cijfers weten te verdraaien dat het wel mee zou vallen met dat uitponden, daar moet je wel ambtenaar voor zijn. Of één van de 971 communicatieadviseurs die hun pensioen bij de overheid verdienen.

Alles gaat omhoog

Vergeet vooral de verhoging van het forfait van 5,88 naar 7,66 procent niet. Het is fascinerend dat ondanks dat de Hoge Raad heeft bepaald dat het fictieve rendement niet correct is, Financiën er een eigen redenering op na lijkt te houden. Als het niet klopt, dat forfait, mag je een beroep doen op de tegenbewijsregeling. En de huisjesmelkert mag kiezen uit de meest gunstige regeling dus waarom zou je hierover zeuren?!

Ja, het woord huisjesmelkert staat er bewust, omdat kromme redeneringen uitgaan van foute veronderstelling. De vastgoedbelegger wordt op geen enkele wijze als partner van de overheid gezien als het gaat om het oplossen van de woningnood. Integendeel, de vastgoedbelegger is de melkkoe om overheidstekorten op te lossen. Dat de tekorten op de woningmarkt alleen maar groter worden, heeft Financiën geen boodschap aan. It’s the schatkist, stupid!

Prijsstijging, verkopen die hap!

Verminderde liquiditeit is niet iets wat je kunt negeren, maar één ding staat als een paal boven water: in deze markt is het kunnen verkopen van vastgoed een godsgeschenk. Waarbij de overheid zich achter de oren zou moeten krabben: in iedere andere reguliere markt zou het ‘overstromen’ van diezelfde markt met hetzelfde product, de prijzen doen dalen. Op de woningmarkt gebeurt precies het tegenovergestelde. Ondanks dat er steeds meer voormalige huurwoningen op de markt komen, blijven de prijzen stijgen.

Het nieuws dat in Amsterdam en Utrecht de prijzen lijken te stabiliseren is geen straf maar een zegen: het betekent dat de prijzen in de ándere gebieden zullen stijgen omdat het animo voor Amsterdam blijkbaar minder wordt. Elders zijn de huizen immers veel ‘goedkoper’. De overheid heeft met de nonsens van ‘naast de huurder staan’, de huurder op straat gezet en de verhuurder het duwtje in de rug gegeven om winst te pakken, de woningmarkt de rug te keren en met wat pech zelfs heel Nederland te verlaten als belegger. 

Moreel kompas

Wat rest is de belegger die klem zit omdat hij niet kán verkopen, of de belegger die tegen de stroom in probeert te blijven staan. Wie door deze saboterende tijden weet te komen, komt als winnaar uit de strijd. Want beleid dat krom is, zal op een dag rechtgetrokken moeten worden. Tot die tijd is het zaak om waar mogelijk regelgeving te negeren en huurders ‘gewoon’ onderdak te bieden. Want in tenten moeten wonen in een land als Nederland, daar hoeven ambtenaren en politici zich natuurlijk niets van aan trekken; dat is een ver van hun bed show.

Het wordt een ander verhaal als je eigen huurder erover vertelt aan je eigen keukentafel. Het is voor een buitenlandse student de tent of terug naar het buitenlandse thuis. En heb je enig idee hoe koud het is, in een tent? Nee. En ik wil het niet weten ook. Dan gewoon de woning verhuren volgens je eigen morele kompas zonder energielabel, voor een duur waar de huurder baat bij heeft, tegen een prijs die je allebei prima vindt. Wat rest is de laatste partij bij je moet zijn voor een woning: de overheid.