Koppeling huur aan loon: hoe erg is dat?

Niet inflatie, maar loonontwikkeling wordt de basis voor de maximale verhoging van huurprijzen in de vrije sector. Met de wijziging wil minister De Jonge van Volkshuisvesting de huurstijging temperen. De wijziging kan dan ook de verwachting wekken dat woningbeleggers met deze nieuwe regeling slechter af zijn. Is dat ook zo?

Volgend jaar absoluut een tegenvaller

Volgend jaar gaat de nieuwe regeling de woningbeleggers in de vrije sector natuurlijk geld kosten. De inflatie loopt op dit moment in de dubbele cijfers. Per september bedroeg de stijging van het prijsindexcijfer 14,5 procent. De ontwikkeling van de cao-lonen blijft daar verder bij achter: 4,8 procent. Als gevolg van de wijziging kunnen beleggers de huren van woningen dus minder verhogen.

Lonen redelijk in pas met inflatie

Op de langere termijn zou de regeling, als die van kracht blijft en als historische data maatgevend zijn, minder ongunstig kunnen zijn. De afgelopen halve eeuw liep de stijging van de cao-lonen redelijk gelijk met de inflatie, blijkt uit een analyse door ondernemer Rob Koster. Hij is oprichter van onder meer bemiddelingssite Kamernet.nl en datingsite Lexa.nl.

[Klik hier voor een grotere afbeelding van de grafiek.]

Een aanvullende analyse door Vastgoedmarkt bevestigt dat beeld. In september 2022 lag de consumentenprijsindex 4,8 keer zo hoog als in 1972. Het cao-loon per uur (inclusief bijzondere beloningen) lag 5,3 keer zo hoog als in 1972. In die vijf decennia was de loonstijging maar zestien jaren lager dan de inflatie. Hadden woningbeleggers de afgelopen vijftig jaar de huur mogen verhogen met de loonstijging plus 1 procent, dan waren ze dus zelfs iets beter af geweest dan met de inflatie als basis.

Akkoord van Wassenaar

Dat verschil is wel kleiner over de periode sinds 1982. Uit dat jaar dateert het akkoord van Wassenaar. Vakbond FNV ging daarbij akkoord met loonmatiging in ruil met arbeidstijdverkorting. Het kabinet Lubbers I beloofde niet meer in te zullen grijpen in loononderhandelingen. Sinds het daaropvolgende jaar zijn de totale ontwikkelingen van lonen en prijzen bijna gelijk. De cao-lonen liggen 2,36 keer zo hoog als in 1983, de prijzen zijn 2,38 keer zo hoog.

Kortom: als historische cijferreeksen maatgevend zijn, maakt de beleidswijziging weinig verschil. Alleen is het de vraag of de nieuwe regeling veertig of vijftig jaar zal blijven gelden. Weinig dingen zijn zo veranderlijk als het Nederlandse woningmarktbeleid.