In vijf stappen naar tien panden

In vijf stappen naar tien panden

Oké, we gaan de uitdaging aan. En laten we eerlijk zijn: er zijn meerdere varianten op een thema. Wie tien miljoen erft – in euro’s, niet in aandelen of een voorraad van het een of ander – belt een makelaar, vertelt wat-ie te besteden heeft en heeft binnen een week tien miljoen omgezet in stenen. 

Stap 1: stap in

Voor deze casus gaan we ervan uit dat je (nog) geen tien miljoen geërfd hebt, dus het antwoord op wat te doen met de erfenis van tien miljoen, behandelen we een andere keer. Beloofd. Voor nu het stappenplan: tien panden kopen.De eerste stap is een open deur: er gebeurt helemaal niets als je niet instapt. Je zult ooit een eerste aankoop moeten doen en voor de meeste mensen geldt dat het eerste huis de basis is geweest voor de opbouw van de vastgoedportefeuille. Het is dus zaak om slim naar de eerste aankoop te kijken. Je kunt voor een A-locatie gaan en weinig vierkante meters kopen omdat je nou eenmaal op stand wilt wonen. Het is een keuze – maar niet een waarmee je snel overwaarde creëert om door te pakken. Zoek een eerste woning waar je iets aan kunt toevoegen: een bouwval die je opknapt, een appartement met een berging ernaast waardoor je je woning kunt vergroten, een woonhuis met twee ingangen en dus de mogelijkheid om een deel te verhuren . Kijk niet naar een ‘af’ huis, maar kijk hoe je kunt toevoegen. Want toevoegen aan je woonmeters staat gelijk aan toevoegen aan de woningwaarde. 

Kortom: een huis vinden dat je wilt kopen, is de eerste stap. Trouwens, als jij niet instapt, doet een ander het wel. Je kunt de Maas dempen met mensen die kunnen verhalen van ‘had ik toen maar…’. Wie tien panden wil bezitten moet ophouden met zeiken en instappen. 

Stap 2: financier je woning

Je zult dat huis moeten financieren. Al heb je een jubelton gekregen of de loterij gewonnen, het is niet altijd wijs om al je eigen geld in je eigen huis te steken. Zeker niet als geld lenen nog relatief goedkoop is. Hoe minder geld je leent, hoe lager de rente is die de bank rekent. Ervan uitgaande dat je je eerste huis koopt zonder of met zeer weinig eigen geld, val je in de duurste leencategorie. Ter verduidelijking: als je 50 procent van de taxatiewaarde leent, krijg je een lager rentepercentage dan wanneer je 95 procent leent. Je mag bij een financiering van 50 procent zelfs een aflossingsvrije hypotheek nemen. De bottom line is: leen geld. En schroom niet om geld van vrienden en familie te lenen als het nodig is maar vertel dit nooit aan de bank. Dat ga je namelijk voelen in je leencapaciteit. Die verbouwing, die ga je zelf doen. Daar ga je voor werken. Zeg je. Zorg dus ook dat je geen rare bedragen op je bankrekening hebt ontvangen, want de bank wil wel nog wel eens naar die afschriften vragen bij een leenaanvraag.

De tweede stap mag helder zijn: zorg dat je je huis gefinancierd krijgt. En ja, dit is makkelijker als je in loondienst bent, nog makkelijker als je geen vrouw bent en het allermakkelijkst als je een blank hoogopgeleid werkend stel bent. En nee natuurlijk zullen banken dat niet bevestigen maar het ís wel zo. Dus doe er je voordeel mee.

Stap 3: ga door met leven

En nu wil ik je wel wat anders vertellen maar stap drie is simpel: leef je leven. Tenzij je inmiddels wél de loterij hebt gewonnen of een fatsoenlijke erfenis hebt gekregen maar ervan uitgaande dat je na de aankoop en verbouwing van je huis financieel op adem moet komen, zit het kopen van een tweede appartementje er voor nu nog niet in. Elke tweede woning die je koopt, financier je met een verhuurhypotheek waarvan de rente hoger is dan de ‘eigenwoninghypotheek’. En bij elke tweede woning die je koopt, moet je eigen geld meenemen. Dus wat je nu wilt, is geld sparen zodat je ‘eigen geld’ hebt waardoor je een hypotheek kunt afsluiten voor een woning die je wilt verhuren, zodat je een ‘passief inkomen’ creëert en ‘je geld voor jou gaat werken’. Newsflash: je moet eerst eigen geld hebben (creëren) eer het voor jou gaat werken. Trouwens, ook bij een tweede woning kijk je naar hoe je kunt toevoegen: waar zitten de extra meters? Is er een schuur, een achterom, een berging, te grote tuin, zolder of vliering? Zoek naar de sweet spot waardoor je snel waarde kunt creëren.

Stap 4: overwaarde opnemen

Geld sparen is een drama, laten we wel wezen. Dé manier waarop mensen met (meer of minder dan) tien panden geld gespaard hebben, is door de overwaarde van hun eerste koophuis te gelde te maken. Door in wezen niets te doen terwijl de markt de prijzen van vastgoed opdreef. Let wel: we zijn verwend geraakt de afgelopen jaren. Je kocht een huis en voordat het bij de notaris gepasseerd was, had je je eerst winst al te pakken – bij wijze van spreken. In een opgaande markt komt de overwaarde vanzelf naar je toe. En als de rentes laag zijn, kost het niet veel om de overwaarde op te nemen. Overwaarde geldt als eigen geld. Dus stel je hebt een huis gekocht voor € 350.000,- en na twee jaar wordt het huis van de buren voor € 450.000,- verkocht! ‘Dus’ dat is jouw huis ook waard, je hebt een ton winst! Fine. Je wilt die 100.000 euro opnemen en in een tweede appartementje investeren, iets van drie ton. Dat betekent dat je 100.000 euro opneemt op je eigen woning, en twee ton kunt financieren op je nieuwe appartement want de huur zal die hypotheek dekken. Twee ton omdat je op een buy to let-woning maar 70 procent hypotheek kunt krijgen.

Wat kost het?

Je hypotheek gaat van € 350.000,- naar € 450.000,-  euro. Kun je dat betalen van je salaris? Want dat eist de bank. Daarbij, heb je de taxatiekosten meegerekend? De bankkosten? Want de buren kunnen wel verkocht hebben voor € 450.000 euro, de bank wil een NWWI-taxatie (800 euro gemiddeld) en de bank wil betaald worden voor haar advies (1500 euro gemiddeld) en uiteindelijk zul je ook nog het aan te kopen object moeten taxeren en afrekenen met makelaar en notaris. Nog zonder dat je je tweede appartement hebt gekocht, ben je zomaar € 5000,- euro armer. Als dat een probleem voor je is, moet je niet eens willen nadenken over tien panden.

De huurprijs van je appartementje, hoe reëel is die? Dekt die je kosten wel? Want de rente van een verhuurhypotheek is zomaar een volle procent hoger dan van een woonhypotheek. Ja sorry dat ik het feestje kom verpesten, maar als je winst wilt maken, moet je jezelf niet rijk rekenen. Daarmee kun je in de problemen komen. Daarbij moet je, als je meer dan 50 procent van de taxatiewaarde financiert, de hypotheek aflossen van je huurpenningen. De bank houdt dat geld maandelijks in. Dus leuk, dat tweede appartementje, maar heb je berekend wat je eraan overhoudt? Ervan uitgaande dat je toch wel iets overhoudt, gaan we weer terug naar stap 3: leef je leven. Eer je weer een stap kunt zetten, moet je overwaarde op appartement twee creëren.

Stap 5: je bent officieel (t)huisbaas

Je hebt nu twee woningen: in de ene woon je zelf, de ander verhuur je. Gefeliciteerd! Je bent nu officieel (t)huisbaas, in de volksmond beter bekend als huisjesmelker. Ervan uitgaande dat je gewapend bent tegen de kritiek, gaan we door naar de derde. Die derde kun je pas aanschaffen als je weer overwaarde hebt op hetzij je eigen woning hetzij de nieuwe tweede woning. Kortom: het is een herhaling van zetten. En in een opgaande markt met een lage rente zoals we die hadden, is het een herhaling die je redelijk snel kunt uitvoeren. Eat sleap repeat wordt find buy repeat. Als je ooit bent ingestapt en het ‘truukje’ geleerd denkt te hebben, kun je doorgroeien naar die tien panden. Tien appartementen. En kun je op feestje meepraten over je tien appartementen.

Je hebt tien pandjes – en nu?

Gefeliciteerd! Leuk voor je, dat stapelen. Goed gedaan hoor, die tien appartementen. Maar je kunt er alleen van leven als je goed bent ingestapt. Dat betekent: als je bent ingestapt toen de rente nog op 2% of minder stond. Of als je aankoopprijs heel laag was. Want met tien appartementen heb je ook tien hypotheken. Tien appartementen is tien keer kopzorgen over de veranderende spelregels van Hugo de Jonge. En tien appartementen staan ook garant voor tien keer stijgende VVE-kosten. De huurcommissie is een kleine stap voor de huurder, maar een aderlating voor de verhuurder. Een doorsnee VVE kost je al snel € 150,- per maand. Daarbij wemelt het in Nederland van de appartementen waar rond de drie ton voor is betaald, maar waarbij het onderhoud de komende jaren als een mokerslag zal binnenkomen. Blokverwarmingen, loden buizen, oude elektra, isolatie van daken en muren: kom maar door met de verhoogde VVE-bijdragen. Dus tien appartementen maal 150 euro in de maand plús verhoging van of bijstorten in de VVE: daar gaat je rendement. Maar je hebt wel tien pandjes. Chapeau.

---