Het is tijd om Hugo te helpen

Hugo de Jonge mag dan de ijdelste man in de kamer zijn, het gaat om de olifant die met hem meeloopt: 900.000 woningen.

De andere olifanten in de vorm van de WOZ-cap, de aanpak van box 3, de huurregulering en het pesten van beleggers als dagtaak, zijn gereduceerd tot een kretologie van iemand die ooit Chef Corona werd gemaakt en die nu Chef Woningen is. Dat die persoon bij zijn aantreden zegt dat er 900.000 woningen gecreëerd moeten worden, is één ding. Dat professionals die verstand van zaken hebben, meegaan in dat verhaal, is een aardigheid. Waandenken; niet meer dan een illusie.

Onhaalbaar maar prima krantenkop

Het is inmiddels tijd om terug te keren naar de realiteit. Althans, als er inderdaad problemen opgelost moeten worden in plaats van dat er gewerkt wordt aan beeldvorming. In de woongeschiedenis zijn nooit 100.000 woningen op jaarbasis gebouwd en het feit dat dit afgelopen jaar niet gelukt is, mag een voorbode zijn. Hoewel: open deur is een duidelijker feit. En wie zegt dat het afgelopen jaar een uitzondering is, praat om oneigenlijke redenen de minister naar de mond. Zelfs toen de rente laag was, de grond goedkoop en de bouwkosten lager dan vandaag, werden er geen 100.000 woningen gebouwd. Laten we toegeven wat die uitspraak van Hugo de Jonge, benoemd tot minister van Volkshuisvesting, daadwerkelijk is: onhaalbaar en slechts goed voor de krantenkoppen. 

De Jonge wil herinnerd worden als de man die iets voor elkaar kreeg – anders dan een lockdown tijdens corona (wat nog steeds schijnt te heersen). Maar meegaan in het 900.000 woningen-verhaal heeft meerdere redenen. Een beetje ondernemer houdt zijn opties open: wat als het nou tóch lukt? Dan wil je erbij zijn. Beleggers, bouwers, ontwikkelaars, gemeenten: het zijn net mensen. Iedereen wil geld verdienen ondanks dat ze als professionals zeker weten we het op deze manier niet zal lukken. We moeten kijken hoe het wél kan, zegt De Jonge nu.  En dat terwijl 100.000 woningen per jaar nooit een optie is geweest, het was een illusie. Een vergezicht, een stip op de horizon. Als je de helft haalt, mag je blij zijn maar inmiddels weten we zelfs dat niet gaat lukken.

Beeldvorming vs. woningen

Als het motief is om meer woonruimte te creëren, is de helft niet eens zo erg. Elke extra woning is winst. Tegenslag dwingt ondernemers om verder te denken, breder te kijken. Ambtenaren, onder wie de minister zelf, zouden dat ook moeten doen. In plaats van partijen te straffen die woningen creëren, zou je ze ook kunnen belonen. In plaats van partijen van de markt te jagen, zou je ze ook kunnen stimuleren en omarmen. Iedereen in de kamer weet dat de WOZ-cap verlagen, de box 3-belasting opvoeren, een fictief rendement belasten, leegwaarderatio afschaffen, opkoopbescherming invoeren en mensen verbieden om überhaupt een tweede woning aan te houden of te investeren in vastgoed, tot geen enkele extra woning zal leiden. De enige reden om vastgoedbeleggers te pesten, is omdat het goed is voor de beeldvorming van de minister. Zie hem ‘ns optreden tegen ‘huisjesmelkers’!

Beleggers wegpesten = geen woningen

Dat vastgoedbeleggers voor hun vastgoed zorgen omdat een blije huurder het beste is wat je kan overkomen (want geen gezeik), dát vertelt Hugo niet. Dat banken beleggers dwingen om voor hun vastgoed te zorgen omdat anders de rentetarieven omhoog gaan en ze überhaupt geen hypotheek kunnen krijgen, vertelt Hugo ook niet. Dat vastgoedbeleggers goed zijn voor meer dan een miljoen blije huurders (eigenlijk nog meer, met een huurwoningvoorraad van 3,5 miljoen), neemt Hugo niet eens in de mond. En dat er mensen zijn die helemaal niet willen of kúnnen kopen, daar heeft Hugo het ook niet over. Nee, dat is allemaal niet goed voor de beeldvorming. Vastgoedbeleggers pesten mag dan goed voor Hugo’s imago, maar is het goed voor de woningmarkt? Komt er ook maar één extra woning bij door Hugo’s maatregelen?

De vraag stellen is ‘m beantwoorden. Je kunt vastgoedbeleggers de markt uit pesten door ze te dwingen hun woningen te verkopen omdat ze door de nieuwe maatregelen een negatief rendement krijgen. Maar wie is daarbij gebaat, anders dan de schatkist? Of eerder nog: Hugo’s beeldvorming? Verkoop breekt geen huur (dat betekent, Hugo, dat je een verhuurde woning mét huurder moet verkopen), en wie denk je dat een verhuurde woning koopt? Niet de woningzoekenden. Stel dat huurcontracten tijdelijk zijn en dat de huurders opgezegd worden: waar moeten die mensen dan gaan wonen? De kans dat ze een hypotheek krijgen om de woning waar ze in wonen zelf te kopen, is nagenoeg nihil. Anders hadden ze dat allang gedaan toen de rente lager stond. Maar goed: de huurder staat op straat, samen met nog meer huurders van wie de contracten zijn opgezegd. Allemaal zijn ze op zoek naar dat huurhuis dat niet te krijgen is. Wat denk je dat dat met de prijzen doet? Hint, Hugo: die gaan omhoog, niet omlaag. Alle regulering ten spijt. Want een huurder die naar de Huurcommissie stapt, weet dat zijn contract niet verlengd zal worden. Tijdelijke contracten opzeggen? Ook goed, wat denk je dat dat met de huurindexering doet? 

Sociale woningbouw is een taak van de overheid

Nog iets anders: beleggers zijn mensen die panden bouwen of kopen om op te knappen. Niet alleen op locaties waar corporaties ze afstoten maar ook monumentale panden. Het is leuk om te roepen dat de leraar en politieagent in de stad moeten wonen, maar de leraar en de agent wonen ook niet bij de minister in de straat. Om één enkele reden: de woningen zijn daar duurder. We willen allemaal wel op een A-locatie wonen en buren zijn met de minister. Maar dat kan nou eenmaal niet. Daarbij: sinds wanneer is sociale huisvesting een taak van beleggers en niet van de overheid?

Heeft Hugo wel interesse in oplossingen?

Een minister van Volkshuisvesting die 900.000 woningen wil creëren, verdient beleggers, bouwers, ontwikkelaars en gemeenten die reëel zijn. Deze partijen dienen de minister te wijzen op mogelijkheden en niet naar de mond te praten. En de kansen om woningen voor woningzoekenden te creëren zijn er. Misschien niet met 100.000 per jaar, maar er is wel een begin te maken. Hier wat ideeën: 1.) De creatie van woningen kan sneller door vergunningen voor splitsing af te geven en ook het aantal verplichte vierkante meters per woning los te laten. Maak één ondergrens die landelijk geldig is, in plaats van op wijkniveau. 2.) Accepteer dat niet iedereen in het centrum van de stad kan wonen en zorg voor goed openbaar vervoer. 3.) Hou op met het belemmeren van woningdelers; hoezo bepaalt de overheid of meer dan drie volwassenen op één adres mogen wonen? 4.) Stimuleer beleggers, bouwers en ontwikkelaars: geef ze subsidies als ze woningen creëren, maak vergunningstrajecten mogelijk en makkelijk. Straf ze niet af, maar omarm ze. Vastgoedbeleggers zijn immers deel van de oplossing. 

Een minister van Volkshuisvesting dient te kijken hoe burgers zo snel mogelijk een eigen woning kunnen betrekken. Dat is niet door beleggers dwars te zitten, maar te luisteren naar oplossingen. Want beleggen, ontwikkelen, bouwen en zelfs huisbaas zijn is een vák; de meesten van hen doen dit al hun hele leven. Niet slechts een termijn.