Friendscontracten, inwoning en hospita: allemaal woningdelen

Gezellig samenwonen met mensen uit verschillende families in één woning kan je zien als de hoeksteen van het woningdelen. Er zijn verschillende varianten mogelijk, elk met eigen fiscale en gemeentelijke regels die elkaar soms overlappen. Je hebt de inwoning bij een familie of hospita, die mogen de huur – vaak ‘kost en inwoning’- van niet meer dan €5711 per jaar geheel belastingvrij incasseren. De inwoner bewoont een onzelfstandige kamer die deel uitmaakt van het huis. 

Friendscontracten

Dan heb je nog de friendscontracten, oorspronkelijk bedacht door woningcorporaties waarbij twee of meer vrienden met elkaar een woningdelen en gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor één huurcontract. Een sympathieke constructie die later misbruikt is door malafide huisbazen die soms 7 studenten in een verkamerd appartementje wisten te huisvesten en hierbij de huurbeschermingsregels wisten te omzeilen. 

Deze friendscontracten vallen nu ook onder de officiële regels van het woningdelen waarbij elke bewoner een eigen huurcontract krijgt. Ook zijn er eisen aan geluidsisolatie, minimum oppervlakte en quota op pand en buurtniveau.

Uit de eigen praktijk

Als ‘freelance’ woningbelegger in de hoofdstad maak ik de regels voor woningdelen van nabij mee. Inmiddels heb ik voor twee woningen een woningdeelvergunning aangevraagd en gekregen. Het betreft in beide gevallen een vergunning om drie studenten via een campuscontract te huisvesten. Feitelijk gaat het om een omzettingsvergunning. Denk maar niet dat het om kleine appartementen gaat, toch bij elk minstens 75 m2, wat zoveel betekent als een ruime gemeenschappelijke huiskamer en keuken. ‘Mijn’ studenten hebben dus geluk, er is bepaald geen verkamering. Er zijn immers niet meer inwoners dan het aantal oorspronkelijk aanwezige slaapkamers. En ze betalen een heel redelijke huur, zeker naar Amsterdamse maatstaven, zo’n 500 euro per maand kale huur. Natuurlijk, ik had meer studenten kunnen huisvesten, maar dan was de vergunningsaanvraag een stuk lastiger vanwege de extra geluidseisen bij vier of meer bewoners. Plus de kosten van een extra verbouwing om van drie naar vier of meer kamers te gaan. 

Oude en nieuwe situatietekeningen

Uiteraard zal financieel onder de streep een dergelijke verbouwing lucratief zijn, als verhuurder pak je immers (veel) meer huur. Maar dan zouden de studenten bij elkaar op een kluitje zitten. Ik wilde de woning met de oorspronkelijke indeling zo min mogelijk aantasten, vooral met het oog op een mogelijke toekomstige verkoop aan gezinnen. 

De vergunningaanvraag via de gemeente duurde lang bij de eerste woning, de tweede verrassend kort. Via het kaartje van de gemeentelijke website was ik er al achter komen dat er nog volop vergunningen mogelijk waren in het stadsdeel waar mijn woningen lagen. Enige tijd kostte het om tekeningen – plattegronden – te overleggen in een schaal van 1:100 waarbij de eerste de oude situatie betrof en de tweede de nieuwe situatie. Feitelijk is er geen verschil omdat aan de indeling immers niets wordt veranderd. Ik maakte altijd gebruik van de tekeningen die ik destijds van de verkopende makelaar ontving. Alle onzelfstandige ruimtes – de slaapkamers – en overige ruimtes moesten voorzien zijn van gebruiksoppervlaktes. Dat was soms priegelen en meten om de goede cijfers weer te geven. 

Het kan snel

Ook vroeg de gemeente om een situatietekening van het gebouw ten opzichte van andere gebouwen in de nabije omgeving. Kennelijk om te bepalen of omwonenden niet te veel last gaan krijgen van feestende studenten. Beetje overbodig. De gemeente kan de actuele situatie immers ook raadplegen via Google Maps. Al met al is de aanvraag goed te doen en reageert de gemeente adequaat en snel.