Echte vastgoedondernemers vrezen recessie niet

Door marktwerking uit de woningmarkt te halen, remt de overheid de investeringskracht die nodig is voor het vergroten van aanbod en kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad. Dat speelt malafide verhuurders van tochtige krotten in de kaart.

Wat is een huurwoning waard?

Maar wat verstaan we eigenlijk onder waarde? De meeste vastgoedprofessionals denken bij waarde aan geld, schrijft Maarten Donkers in zijn column. De waarde van een huurwoning of een logistiek centrum is vaak de jaarhuur vermenigvuldigd met een factor x. 

Maar in die berekening ontbreekt één belangrijk element. Vindt de huurder het die prijs eigenlijk wel waard? Pure marktdenkers zullen zeggen van wel. Anders zou de huurder die prijs niet betalen en zou de huur omlaag moeten. Maar kun je van een vrije markt spreken als vastgoed zo schaars is dat huurders geen keus hebben?

Tochtige woning: lage maatschappelijke waarde, hoog rendement

De meeste lezers van dit blad zullen het ermee eens zijn dat een tochtige huurwoning met schimmelplekken een lage maatschappelijke waarde heeft. Slecht voor de huurder, en het milieu. Maar niet zo slecht voor de verhuurder. Want door de schaarste vertegenwoordigt die huurwoning een hoge waarde in het economisch verkeer van beleggingswoningen. 

Nu zijn tochtige huurwoningen geen vastgoedcategorie waarmee lezers van dit blad geassocieerd willen worden, maar het voorbeeld toont wel dat er iets ontbreekt in de huidige waardering van vastgoed. Schaarste vertroebelt het beeld van wat vastgoed daadwerkelijk waard is voor de gebruiker en de maatschappij in het geheel.

Echte vastgoedondernemers vrezen een recessie niet

Wat dat betreft breken er interessante tijden aan. In een recessie neemt de vraag doorgaans af, kan daardoor minder huur worden gevraagd en wordt het vastgoed dus minder waard. Wie niet oppast, komt in een negatieve spiraal terecht. Minder huur, minder investeringen, nog minder huur, nog minder investeringen. 

Tenzij je échte waarde toevoegt. 

Serieuze vastgoedondernemers schrikken dan ook niet van een economische neergang. Want wie het niet moet hebben van tochtige panden, maar investeert in duurzaamheid, comfort en gebruikersgemak zal wel een mooie huurprijs kunnen vragen. En een tevreden huurder op de koop toe. Op die manier kom je in een positieve spiraal. Meer waarde voor de huurder resulteert uiteindelijk ook in een beter rendement voor de verhuurder. De marktwerking doet dan zijn werk. Gure pandjesbazen leggen het dan af tegen serieuze vastgoedpartijen die met hart voor de zaak alles doen om hun huurders tevreden te houden.

Overheid moet investeringen belonen

Vastgoedeigenaren die willen overleven in een neergaande markt zullen dus moeten investeren en zo waarde toevoegen voor de huurder. Dat is niet makkelijk als de rente stijgt, de huurinkomsten teruglopen en de overheid de teugels steeds strakker aantrekt. Het gevaar bestaat dat, zoals we nu in de markt zien, investeringen worden uitgesteld of zelfs helemaal worden ingetrokken. Dat is zeer onwenselijk op een moment waarop juist moet worden geïnvesteerd in duurzaamheid, kwaliteitsverbetering en vergroting van het aanbod.

Om een nieuw rampscenario te voorkomen zullen marktpartijen initiatief en durf moeten tonen. Juist nu het een beetje tegenzit! De overheid moet dit belonen door belastingkorting te geven aan partijen die investeren in kwaliteit en duurzaamheid, en extra belasting te heffen aan krottenkoningen.

Helaas wordt in het huidige politieke klimaat marktwerking in zijn geheel als faux pas beschouwd waardoor de investeringskracht van de totale markt wordt afgeremd in plaats van gestimuleerd. Zo komen we in een situatie waarin de huren weliswaar kunstmatig dalen, maar de investeringen ook. De schaarste blijft zo bestaan, waardoor die tochtige, beschimmelde panden gewoon worden verhuurd. Grote winnaar van deze situatie is de ouderwetse ‘huisjesmelker’. En dat, daarover zijn we het allemaal eens, is waardeloos.