In het boek De Zwarte Zwaan legt belegger Nassim Nicholas Taleb helder uit dat zwarte zwanen niet te voorspellen zijn. Taleb, die zijn vermogen verdiende tijdens ‘black monday’, een beurscrash in 1987, schrijft dat zwarte zwanen achteraf heel goed te rationaliseren zijn, maar vooraf onmogelijk te voorspellen. Dat maakt het een zwarte zwaan.

Je kunt wel allerlei scenario’s bedenken met mogelijke zwarte zwanen, maar dat heeft helemaal geen zin. De enige manier om je in te dekken tegen een ‘zwarte-zwaangebeurtenis’ is om een verzekering in te bouwen voor als er iets onverwachts gebeurt, zonder dat je weet wát dat dan precies is. Dat heet antifragiliteit. Wie bijvoorbeeld vol en met veel risico inzet op één soort vastgoed, bijvoorbeeld woningen, is fragiel wanneer, om welke onvoorziene reden dan ook, de woningmarkt instort. Een bekend voorbeeld hiervan is natuurlijk de crisis van 2007/2008. Spreiding is dan ook sinds mensenheugenis de grootste vriend van iedere belegger.

Hangt er een zwarte zwaan boven de vastgoedmarkt? Dat is dus ook voor Vastgoedmarkt onmogelijk om te voorspellen. Wat we wel kunnen doen is enig houvast bieden in een roerige tijd van pandemie, inflatie en klimaatcrisis. Dit zijn de zeven belangrijkste trends die de redactie voorziet voor de vastgoedsector in 2022.

1. Opleving van het kantoor

Dat Nederland het thuiswerkexperiment intussen grotendeels achter de rug heeft, blijkt wel wanneer je een blik op de snelwegen werpt. Om de Nederlandse economie te laten draaien, moeten we elkaar ontmoeten. En dat gebeurt toch meestal niet aan de keukentafel, maar gewoon op kantoor. Omikron heeft Nederland weer even terug naar huis gestuurd, maar dat zal tijdelijk zijn. Want als de coronacrisis iets heeft aangetoond, is het wel dat een fijn, ruim, licht kantoor op een goede locatie essentieel is voor succes op het werk.

Dat we ons werk deels ook vanuit huis kunnen doen, en dat managers niet met een prikklok om 9.00 en 17.00 uur bij de deur hoeven te staan, wisten we stiekem al voor corona. Maar wat we vergeten waren, was dat kantoor. Er stonden en staan te veel grijze bakken met tl-verlichting en wanstaltige kantoortuinen, of kippenhokken, langs troosteloze snelweglocaties in Nederland. Sorry eigenaren, maar huurders gaan dergelijke kantoren niet langer accepteren. Als zij talent willen aantrekken, zullen ze fijne, duurzame kantoren willen kunnen aanbieden met goede koffie en gezonde lucht. Ze zijn op zoek naar ‘clubhuizen’ waar teams kennis kunnen delen, lol kunnen maken en waar ze ook gewoon serieus kunnen werken.

En dus verwacht Vastgoedmarkt een flinke opleving van de kantorenmarkt in 2022. De eerste tekenen hiervan waren al zichtbaar in de stijgende opnamevolumes het eerste jaar. Eigenaren zullen moeten laten zien dat zij hun huurders verdienen. Werkgevers willen laten zien dat zij hun personeel verdienen. Dus hop, aan de slag met dat kantoor van de toekomst!

2. Pijn retail zal worden genomen

In 2022 gaat de coronacrisis alweer zijn derde jaar in. Ruim twee jaar van gedwongen sluitingen, mondkapjes en lockdowns gaat veel retailondernemers en dus ook verhuurders niet in de koude kleren zitten. Vooral buiten de wijkwinkelcentra en de A1-gebieden was de situatie voor veel retailers ook voor corona toch niet overal even rooskleurig.

De overheidssteun heeft veel van de financiële pijn naar de toekomst verplaatst. Daarnaast maakten veel verhuurders goede afspraken met hun huurders. Maar nu de steunpakketten aflopen en banken steeds minder vriendelijk de telefoon zullen opnemen, zal in 2022 duidelijk worden wie de winnaars zijn en wie de handdoek definitief in de ring moeten gooien.

Dat klinkt dramatisch, maar een zo’n catharsis is uiteindelijk noodzakelijk om verder te kunnen. Veel winkelgebieden zullen in meters moeten worden teruggebracht. Dat doet pijn, maar is noodzakelijk voor de toekomst van diezelfde winkelgebieden die zo hard nodig zijn in Nederland. Dit kan alleen wanneer verhuurders en retailers de realiteit onder ogen zien. Heeft het hier nog zin om door te gaan, of pakken we de pijn?

Wie nog hoopt dat de e-commercetrend zal keren, kan beter een keer goed in de spiegel kijken. De huidige situatie biedt namelijk een mooie kans. De gestegen markthuren op de woningmarkt bieden momentum om van transformatie naar woningen een gezond verdienmodel te maken. De redactie van Vastgoedmarkt zag het afgelopen jaar een aantal zeer hoopgevende transformatieprojecten voorbij komen tussen de nominaties van de Transformatie Award. Dit zijn projecten van de lange adem, er is veel verdeeld eigenaarschap. Maar in 2022 zullen we de eerste vruchten gaan zien van een vernieuwd en duurzaam retaillandschap waar Nederland zo’n behoefte aan heeft.

3. Wooncrisis zakt verder weg in moeras van regulering

Ok, van Coen Teulings en van vastgoedman Martijn Dirks mogen we niet van een wooncrisis spreken. Feit is dat er in veel steden door tal van redenen een grote druk staat op wonen. En het lijkt er niet op dat die druk in 2022 zal afnemen. Sterker: de coronacrisis heeft het belang van woonruimte alleen maar versterkt. De bevolking groeit, er komen steeds meer hogeropgeleiden en de rente blijft relatief laag. De druk wordt nog eens extra verhoogd door de politieke oplossingsrichting die stelselmatig kopers boven huurders stelt.

Dit is een trend die al decennia speelt, gezien de hypotheekrenteaftrek, maar die werd onder het mom van de woningnood nog eens versterkt de afgelopen jaren. De introductie van de jubelton, de startersvrijstelling en verhoging voor beleggers van de overdrachtsbelasting gooiden extra olie op de toch al verhitte woningmarkt. En begin 2022 wordt daar de zelfbewoningsplicht, die wederom kopers voorrang geeft boven huurders, daar nog eens aan toegevoegd.

Dit zijn stuk voor stuk maatregelen die particuliere kopers een extra steuntje moeten geven, terwijl huurders verder het moeras in worden getrapt. En dat terwijl er juist in grote steden een groeiende vraag naar huurwoningen is. Het is te hopen voor de huurders dat het nieuwe kabinet zich ook voor hen sterk gaat maken. Anders ziet het er somber uit voor de huursector en dus de woningmarkt in zijn geheel in 2022.

4. Randgemeenten weer hip

In ‘spikecity’ daar wil je niet dood gevonden worden’, zei mijn vader altijd. Die uitspraak, doelend op Spijkenisse, past in een tijd van voor de woningnood. Een tijd, waarin de suburbs troosteloze plekken waren die leken te zijn ontworpen door architecten in een midlife crisis. Doolhoven waar je het risico liep na een verkeerde afslag tot in het perpetuum rond te dolen en er dus letterlijk op een gegeven moment ‘dood gevonden’ te worden.

Das war einmal. Want tegenwoordig zijn randgemeenten bruisende broedplaatsen waar starters nog hun felbegeerde woningen met glas-in-lood, visgraatvloeren en zwartstalen deuren kunnen vinden. Of het nou om Haarlem, Muiden, Abcoude, Schiedam, Vlaardingen, Rijswijk of zelfs Zoetermeer en Spijkenisse (ja, echt) gaat. Woonvluchtelingen uit de grote stad vinden in steeds grotere mate toevlucht in de randen rondom die stad.

Althans, dat is de cynische manier om ernaar te kijken. Je kunt ook zeggen, slimme huizenzoekers vinden meer huis en vaak ook een tuin voor hun geld, terwijl ze in de buurt blijven van die voorzieningen van de grote stad. Deze trend is dan ook onomkeerbaar.

Uitzoemend zie je een grote agglomeratie ontstaan die Randstad heet en uiteindelijk, als we het goed aanpakken, zul je zien dat Nederland een soort Singapore wordt met een hele grote, mooie groene achtertuin. In 2022 krijgen particuliere kopers overigens steeds meer gezelschap van beleggers die door de zelfbewoningsplicht en verbod op verkamering ook de stad uitvluchten. Totdat de GroenLinks-wethouders in de randgemeenten ook hier een stokje voor steken uiteraard.

5. Inflatie

De wijze heren en dames van de Europese Centrale Banken kunnen ons geruststellende woordjes in de oren fluisteren dat de huidige inflatie tijdelijk is. Feit blijft dat het inflatiespook terug is van weggeweest en doorgaans niet gemakkelijk van het toneel verdwijnt. Toegegeven, de huidige prijsstijgingen lijken vooral te herleiden te zijn tot een verstoorde aanvoer- en productieketen door corona die we volgend jaar heus wel weer gaan fiksen. En de vakbonden zijn veel minder sterk dan in de jaren zeventig dus een loonprijsspiraal ligt niet voor de hand. Maar dat ook de Europese Centrale Bank er straks niet aan ontkomt om de rentes te verhogen, is gewoon een feit. Te hoge inflatie tegengaan met rentemaatregelen is hun enige bestaansrecht.

Als ze geloofwaardig willen blijven, zullen ze de rentes wel moeten verhogen. En dan is het de vraag hoe banken en vervolgens consumenten en bedrijven gaan reageren. In reële termen is er niet zoveel aan de hand, de inflatie eet immers die hogere lasten op, maar wat als markten in de paniekstemming schieten? Wat als half Nederland plotseling een bord in de tuin zet, omdat ze bang zijn dat ze straks niet meer de hoofdprijs voor hun woning kunnen krijgen? (Waarmee ze dus feitelijk veroorzaken waar ze zo bang voor zijn.) De economie is grotendeels psychologie en mensen die hun energierekening zien verdubbelen reageren doorgaans niet heel rationeel. Wat de inflatie in 2022gaat doen, zal Vastgoedmarkt niet voorspellen. Maar dat dit spook de gemoederen bezig zal blijven houden, staat vast.

6. War on talent duurt voort

Cushman & Wakefield dat even een compleet team wegkaapt bij de consultant-buren op de Gustav Mahlerlaan, CBRE dat een heel team in Den Haag kwijtraakt omdat de heren en dames dit een goede tijd achten om voor zichzelf te beginnen. De strijd op de arbeidsmarkt om vastgoedtalent begint steeds heftigere vormen aan te nemen.

Vastgoedmarkt laat de naam van de werkgever tegenwoordig maar weg op de bokaal van de Young Talent Award, omdat het voortdurend bij laten maken van die awards zelfs voor een florerende titel als Vastgoedmarkt een dure aangelegenheid wordt.

We snappen dat jonge professionals tegenwoordig niet meer veertig jaar voor een baas willen werken, maar het baantjehoppen in vastgoedland begint steeds meer op een dolle stoelendans te lijken. Dus zullen de vastgoedbedrijven alles uit de kast moeten trekken om die talenten aan zich te binden. En dus zal er in 2022 scheutig met bakfietsen van de zaak, betaalde vaderschapsverloven, ‘compananny’s’ en sportschoolabo’s worden gestrooid. En ja, ook dat kantoor (zie trend 1) is daarin cruciaal. We wensen de HR-afdelingen in 2022 veel sterkte. De ‘roaring 20’s’ zijn nu echt begonnen.

7. Duurzaamheid steeds minder een keuze

Je kunt geen rapport van een vastgoedadviseur openslaan of het gaat over ESG, BREEAM, WELL en andere hippe duurzaamheidspraat. We weten dat duurzaamheid belangrijk is. We weten ook dat dit de artikelen zijn die doorgaans worden overgeslagen. Toch gaat dat in rap tempo veranderen. Want duurzaamheid wordt steeds minder een keuze.

De trend dat beleggers niet-duurzaam vastgoed nog maar nauwelijks gefinancierd krijgen, is al een tijdje gaande. Ook pensioenfondsen krijgen steeds meer mandaat om alleen nog in duurzame assets te investeren. En dit is alleen nog maar de verduurzaming die de markt zichzelf oplegt. Uiteindelijk wordt duurzaamheid meer en meer afgedwongen door de overheid die zich aan het klimaatakkoord van Parijs heeft gecommitteerd.

De meeste eigenaren van kantoren weten intussen dat zij in 2023 minimaal een c-label moeten hebben en in 2030 een a-label. Voor woningen geldt een dergelijke labelverplichting nog niet, maar daar speelt wel het al eerder afgekondigde gasverbod. Daarbovenop komt in 2022 nog eens extra regelgeving vanuit Brussel die gebouweigenaren dwingt te verduurzamen. Duurzaamheid blijven negeren, wordt als rijden zonder rijbewijs. Wie niet de juiste papieren kan laten zien, kan boetes uit Brussel verwachten.

Tot slot zal de gebruiker steeds meer gaan stemmen met zijn voeten en duurzaamheid als specifieke eis bij de gebouweigenaar neer gaan leggen. In eerste instantie uit kostenbesparing, maar steeds meer woningzoekers wegen klimaat en milieu mee in hun woningkeuze. Zo wilden milieubewuste kopers van appartementen in Haut gerust wat meer betalen. De houten woontoren, de hoogste ter wereld in zijn soort, zal in het nieuwe jaar zijn eerste bewoners verwelkomen. Deze houten woontoren staat symbool voor de duurzaamheidstrend die in 2022 verder vorm zal krijgen.