Dit moet je weten over de opkoopbescherming

Weinig maatregelen riepen de afgelopen maanden zo veel discussie op als de opkoopbescherming, het verbod om bestaande huizen tot aan een bepaalde WOZ-waarde te kopen, om die vervolgens te verhuren. Het is bedoeld als de eerste concrete maatregel om beleggers in hun hok te houden. Dankzij de nieuwe wet ‘Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ die per 1 januari dit jaar landelijk in werking trad, kunnen gemeenteraden gebieden in hun gemeente aanwijzen waarvoor de nieuwe wet gaat gelden.

Momenteel hebben achttien gemeenten de wet ingevoerd of staan op het punt om dit te doen (zoals Breda en Zaanstad). Stuk voor stuk gemeenten waar beleggers naar verhouding zeer actief zijn. Opvallend is dat elke gemeente kiest voor een eigen WOZ-grens waaronder de nieuwe wet dient te gelden. Het hoogst is de WOZ-grens in Amsterdam en Diemen (€ 512.000) en het laagst in Den Helder (€ 250.000). De WOZ-grenzen hangen samen met het gegeven dat rond de zestig procent van de verkochte woningen een WOZ-waarde tot aan die grens hebben. Andere gemeenten (Rotterdam, Den Haag, Almere en Wageningen) hanteren de huidige NHG-kostengrens van € 2355.000 als WOZ-opkoopdrempel. 

Uitzondering op verhuurverbod

Op Rotterdam, Zaanstad, Den Helder en Wageningen na, laten bijna alle gemeenten gemakshalve de hele stad onder de nieuwe wet vallen. In Den Helder en Wageningen worden vier wijken aangewezen, Zaanstad is de wet nog aan het uitwerken maar overweegt drie wijken hiervoor aan te wijzen. Voor Rotterdam zijn beleggers in zestien van in totaal ruim zeventig wijken niet welkom. In die zestien wijken worden meer dan gemiddeld goedkope en middeldure huurwoningen verhuurd.

Uiteraard zijn er uitzonderingen op de opkoopbescherming. De voornaamste uitzondering is dat de woning wel gekocht mag worden voor verhuur aan een eerste- en tweedegraads familielid. Daartoe behoren eigen kinderen, ouders, broers en zussen. Er moet wel een vergunning worden aangevraagd die vier jaar geldig is. Na die vier jaar kan de woning vrij verhuurd worden. Ook woningen die expliciet zijn bedoeld voor de zorg, mogen met vergunning worden verhuurd. Die zijn bij alle gemeenten te vinden. Hier en daar zijn per stad specifieke uitzonderingen opgesteld.

Wie nu nog in een gebied met opkoopbescherming wil kopen, kan overwegen eerst vier jaar de aankopen te verhuren aan familieleden of in de zorgsector te stappen. Een andere mogelijkheid betreft het verwerven van grotere panden voor de herontwikkeling in meerdere appartementen met nieuwe huisnummers (zie kader 2 voor meer details). Dat vraagt om meer geduld, meer kapitaal of samenwerking met ontwikkelaars en andere beleggers. Maar is de moeite waard.

De belangrijkste vragen en antwoorden op een rijtje: dit moet je weten over de opkoopbescherming:

1. Krijgt elke koper hiermee te maken? Ja! Als je een bestaande woning tot aan de WOZ-grenswaarde koopt én deze woning voorheen vrij van huur was, dan geldt de opkoopbescherming. Let hierbij op de leidende WOZ-waarde. De overeengekomen aankoopprijs ligt doorgaans hoger maar de meest recente WOZ-waarde volgens het WOZ-waardeloket is leidend.
2. Hoe moet ik de data van invoering interpreteren? Gemeenten hanteren verschillende data van invoering van de opkoopbescherming. De datum van de daadwerkelijke inschrijving van de woning in het kadaster is bepalend. Wel geldt in diverse gemeenten een overgangsbepaling van een maand voor de daadwerkelijke invoering. Stel je hebt in Eindhoven een woning gekocht voor 1 maart 2022 maar de kadasterinschrijving vindt pas na 1 april plaats, de datum van invoering, dan mag u de woning verhuren onder de oude regels. 
3. Ik heb een woning gekocht met een zittende huurder, wat nu? Alleen als de woning voor de kadasterinschrijving langer dan zes maanden is verhuurd, dan geldt de opkoopbescherming niet.
4. Mijn huurder heeft opgezegd, mag ik de woning opnieuw verhuren? Als je de woning voor de invoeringsdatum van de gemeente al in bezit had, dan mag je de woning opnieuw verhuren.
5. De net aangekochte woning is bedoeld voor mijn kind dat gaat studeren. De opkoopbescherming geldt dan niet maar je moet wel een verhuurvergunning aanvragen. Was de woning al voor de invoeringsdatum in eigen bezit, dan hoeft je geen vergunning aan te vragen. In plaats van een kind kun je het ook verhuren aan ouders, broers en zussen zonder dat de opkoopbescherming opgaat. 
6. Welke uitzonderingen zijn er nog meer? Woningen voor zorg gerelateerde huur, woningen boven winkels, kantoren of bedrijfsruimten mogen wel verhuurd verhuren als ze onder de WOZ-grens vallen van de betreffende gemeente. Ook mag je een gekochte woning voor maximaal 12 maanden verhuren wanneer je bijvoorbeeld op reis bent.
7. Hoe zit het met een bestaand beleggingsobject met vijf appartementen – elk met een WOZ onder de grens – waarvan er vier zijn verhuurd en één appartement leeg staat? Mag dit appartement dan nog wel worden verhuurd? Als deze aankoop leidt tot een kadasterinschrijving na de invoeringsdatum dan is de opkoopbescherming van kracht. Wanneer hierdoor de leegstand voortduurt dan kunt u overleggen met de gemeente of verhuur toch mogelijk is.