De mythes en valkuilen van short stay

Als woningverhuur door regelgeving onaantrekkelijk wordt, kan short stay een aantrekkelijk alternatief lijken. Maar let op, want er is veel onduidelijkheid rond deze vorm van verhuur.

Nu de overheid heeft bepaald dat het rendement van huurappartementen verminderd wordt en in vele gevallen zelfs leidt tot verlies, zijn verhuurders van Groningen tot Zeeland, van de randstad tot de rest van Nederland, op zoek naar andere manieren van zwarte cijfers schrijven. Short stay lijkt het magic word te zijn. Maar let op: de wetgeving rondom short stay is zo helder nog niet. Of, zoals een vastgoedbelegger het zegt: ‘Short stay is een grijs gebied dat tussen een nu en tien jaar aangepakt gaat worden’.

Vraag aan een willekeurige belegger wat ‘short stay’ inhoudt en het antwoord is simpel: korte termijn verhuur van niet langer dan zes maanden, geen inschrijving in de GBA, geen huurbescherming en een vrij te bepalen verhuurprijs. Maar als je erin duikt, blijkt het een allemaal zo helder niet te zijn. Laat staan dat het klopt wat ‘men’ denkt dat short stay is. We ontrafelen de mythes zo volledig mogelijk.

1. Voor short stay is geen vergunning nodig

De wet kent het begrip ‘short stay’ niet, alleen de bestemming wonen en logies. Wie voor een kortere periode wil verhuren, heeft dus een logiesvergunning nodig. Deze vergunning houdt in dat een pand/ woning als hotel gebruikt wordt met de daarbij geldende regels: je moet logiesbelasting betalen, en er zijn eisen die gesteld worden aan veiligheid en geluidsoverlast. Kortom: zo maar besluiten dat je van een woning een logiesverblijf maakt, kán. Het hoort en mág echter niet. Of, om in de woorden van de Rotterdamse ambtenaar te blijven die we belden: ‘Bij overlast heb ik de plicht om te handhaven maar zolang de buren niet klagen, weet ik van niets’. Een logiesvergunning vraag je aan door middels een omgevingsvergunning een wijziging van bestemming aan te vragen. Of je die in deze tijden van woningnoodnog krijgt, is een tweede.

2. Short stay is verhuur van niet langer dan zes maanden

De zesmaandentermijn komt regelmatig terug als het om short stay gaat. Op de website van de gemeente Amsterdam wordt die periode ook daadwerkelijk benoemd. Of de wetgever het daarmee eens is valt te betwijfelen. 

Niet alleen de Rotterdamse ambtenaar maar ook een Haagse belegger die short stay verhuurt, legt de vinger op de zere plek die nergens genoemd wordt: formeel is short stay niet langer dan vier maanden. ‘Vanaf de vijfde maand is een bezoeker aan een stad zich verplicht in te schrijven,’ aldus de Rotterdamse ambtenaar. ‘En op het moment dat ze zich inschrijven, hebben ze huurbescherming,’ voegde de Haagse belegger eraan toe. Hoe je daarachter komt? Niet door Google maar door te bellen met de desbetreffende gemeente en te blijven zeuren als je de antwoorden niet vertrouwt. 

Tip: vraag alles via de mail te bevestigen. ‘En anders kom je er wel achter wanneer je een boete van de gemeente krijgt omdat je geen vergunning hebt aangevraagd. Dan sta je opeens voor de rechter omdat mensen langer dan vier maanden huren terwijl dat niet mag. Het is trial en error en alleen uit de jurisprudentie blijkt dat short stay niet langer dan vier maanden verhuur betekent,’ aldus de Haagse belegger.

3. Short stay kun je contractueel afspreken

Bij woningverhuur geldt dat je een huurovereenkomst maakt, maar short stay valt daarbuiten aangezien het onder de hotelwetgeving valt. Gasten – niet huurders – moeten geregistreerd worden, de registratie moet doorgegeven worden aan de gemeente en de betaling is achteraf – zonder contract. Een contract impliceert een huurovereenkomst, en een huurovereenkomst biedt huurbescherming, zeker gezien het feit dat huurovereenkomsten sinds 1 juli voor onbepaalde tijd zijn. Dat short stay verhuurders in de praktijk hier anders mee omgaan door juist wél huurcontracten af te sluiten, is de praktijk versus de theorie.

4. Short stay heeft een vrije verhuurprijs

Dit klopt dan weer wel. Bij short stay kun je een overnachtingsprijs bepalen of een week-/ maandprijs. Het is hierbij handig om te kijken wat hotels in de buurt rekenen. Of woningen die via AirBnB worden aangeboden. Reken jezelf niet te snel rijk: niet elke short stay verhuurder verhuurt zijn verblijf langere tijd aaneengesloten.

5. Geen mythe wel een tip: bel je gemeente

In deze tijden van internet lijken we te zijn vergeten dat een beller sneller is. Bovendien kun je doorvragen als je het antwoord niet begrijpt. Dat klinkt irritant en dom maar het is pas écht dom om aan een business te beginnen zonder te weten waar je aan begint. Bel met je gemeente. Vraag door. En vraag het nog een keer. Als de tegenpartij ‘denkt’ dat het op een bepaalde manier zit, vraag naar iemand die het ‘weet’. En vraag die persoon zijn kennis op de mail te bevestigen. Naar wie je moet vragen? Iemand van bouw- en woningtoezicht.

Regels worden in de praktijk ondervonden

Dat bovenstaande mythes of vanzelfsprekendheden niet door aanbieders van short stay worden opgevolgd, is eerder regel dan uitzondering. Het kán ook niet anders aangezien er geen eenduidige wetgeving dan wel informatie op het gebied van short stay is. Veelal worden de regels in de praktijk ondervonden; wie écht zoekt naar informatie moet volhardend zijn. Waarbij beleggers heel helder denken te zijn: ‘ik doe precies hoe het hoort’ zeggen ze. Maar ‘precies’ hoe het hoort ligt nét wat anders. 

Een enkeling weet dat een short stay huurder zich na vier maanden moet inschrijven. Deze enkeling uit Breda haalt zijn schouders op: ‘Ik laat ze direct inschrijven, want veel mensen komen met hun auto uit het buitenland. Als ze zich niet inschrijven, krijgen ze geen parkeervergunning.’ Om erachteraan te laten volgen: ‘Short stay is een grijs gebied dat over tien jaar niet meer bestaat. Tegen die tijd heeft de overheid dit ook aangepakt. Waar die mensen dan moeten verblijven, weet ik ook niet.’