Crisis op de woningmarkt: impact beperking renteaftrek enorm, verhuur levert nauwelijks winst op

Het overheidsbeleid is gericht op het creëren van meer huurwoningen om zo de woningnood te verminderen. De invoering van de Wet betaalbare huur, de hoge belastingdruk van box 3 én de beperking van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting leiden echter niet alleen tot een vermindering van het huuraanbod maar ook tot hogere huren, bij zowel particuliere als institutionele beleggers.

Effect overheidsbeleid precies tegenovergesteld aan doel

Precies het tegenovergestelde dus van wat de overheid – óók dit huidige kabinet – wenst te bewerkstelligen. Het gevolg van deze eigenzinnigheid schreeuwt de woningzoekenden vanaf de voorpagina’s tegemoet: het aanbod aan ‘betaalbare’ huurwoningen is tot een minimum gereduceerd. Zowel de particuliere verhuurders als de professionele partijen met hun grote woningportefeuilles zijn versneld overgegaan tot uitponden.

Wie meer huurwoningen wil realiseren, zou het omgekeerde moeten overwegen: het intrekken van de Wet betaalbare huur, het versneld aanpassen van box 3 naar een vermogenswinstbelasting, verregaande verruiming van de renteaftrek voor professionele partijen en om het geheel rond te maken: een tariefverlaging voor de overdrachtsbelasting, die nu 10,4 procent bedraagt. 

Nauwelijks rendement, verlies geen uitzondering

In tegenstelling tot wat mensen denken, wordt op de verhuur van woningen nauwelijks rendement gemaakt; verlies is zelfs geen uitzondering. Dat er een positieve waardeontwikkeling van deze woningen zou zijn, is voor met name particuliere beleggers veelal minder relevant. Winst wordt pas gerealiseerd bij verkoop, terwijl de vastgoedinvestering vaak juist bedoeld is om inkomen te creëren als extra pensioenvoorziening. Een simpel voorbeeld toont het daadwerkelijke rendement van het verhuren van een appartement met een waarde van 350 duizend euro:  

Bovenstaand appartement heeft een WOZ-waarde van 350 duizend euro en is gefinancierd met een lening van 200 duizend euro, tegen een rente van 4,5 procent. Als gevolg van de Wet betaalbare huur bedraagt de maandhuur 900 euro en belopen de maandelijkse kosten – onderhoud, ozb en vve-bijdrage – 200 euro. Het gerealiseerde rendement komt negatief uit, omdat enerzijds de huuropbrengst laag is en anderzijds de box 3-heffing een enorme hap uit het rendement haalt. Er blijft zelfs onvoldoende over om de maandelijkse rente en kosten te betalen, laat staan af te lossen op de financiering. De woningbelegger is door oud-minister Hugo de Jonge (Wonen) continu weggezet als huisjesmelker, maar het is de fiscus die hier werkelijk uitmelkt: de belegger is in deze situatie niet veel meer dan een kassier ten behoeve van de schatkist.

Uitponden of investeren?

De recente arresten van de Hoge Raad – waarin, kort gezegd, werd geoordeeld dat box 3 strijdig is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) en het daadwerkelijke rendement prevaleert – bieden woningbeleggers waarschijnlijk weinig soelaas. Volgens de Hoge Raad moet bij het bepalen van het werkelijke rendement namelijk de (niet-gerealiseerde) waardestijging worden meegenomen, en zijn gemaakte kosten (met uitzondering van rente) bovendien niet aftrekbaar.

Dit eenvoudige rekensommetje laat al zien dat er voor een belegger twee strategieën zijn: ofwel de woning verkopen zodra de huurder vertrokken is (uitponden), ofwel investeren zodat de woning boven de 187 huurpunten uitkomt (denk aan verduurzaming) en het walhalla van de markthuur weer lonkt. In dat laatste scenario kan de maandhuur (en dus ook het rendement) substantieel stijgen, ook omdat het aanbod aan goedkopere (midden)huurwoningen opdroogt – die worden namelijk verkocht – en potentiële huurders in de rij staan. De Wet betaalbare huur resulteert dus in het tegenovergestelde van het beoogde doel ervan: minder aanbod in de middenhuur en duurdere huurwoningen in de vrije markt. 

Uitpondportefeuilles

Uitponden is in de huidige markt zeer aantrekkelijk vanwege de sterk gestegen huizenprijzen. Daarbij treedt nog een ander effect op: als de huuropbrengst van een woningportefeuille daalt, daalt ook de waarde van de woningportefeuille. Het wordt dan extra aantrekkelijk om in dergelijke portefeuilles te investeren, aangezien de premie bij verkoop na huuropzegging alleen maar groter wordt. Met andere woorden: de belegger kan – na verkoop van zijn beleggingswoningen – zijn vermogen beleggen in uitpondportefeuilles, met als gevolg dat nog meer woningen van de huurmarkt verdwijnen. Beide trends, zowel het uitponden als de opkomst van uitpondfondsen, zijn reeds zichtbaar in de markt. De belegger heeft voldoende alternatieven, het (echte) slachtoffer is de woningzoekende. 

Ook professionele partijen worden geconfronteerd met lagere huuropbrengsten als gevolg van de Wet betaalbare huur. Zij hebben niet met box 3 te maken, maar met andere fiscale belemmeringen. Bij de aankoop van woningen worden zij geconfronteerd met een overdrachtsbelasting van 10,4 procent. Ook kan al langere tijd nauwelijks op vastgoed worden afgeschreven; de WOZ-waarde geldt als bodem en is min of meer gelijk aan de koopsom, waardoor in feite alleen over het bedrag van de overdrachtsbelasting en overige aankoopkosten kan worden afgeschreven.

Impact beperking renteaftrek enorm en raakt iedereen

Daarbij hakt met name de beperking van de renteaftrek nog harder in op het rendement. Bij de implementatie van een EU-richtlijn hieromtrent, heeft Nederland ervoor gekozen dat rente slechts aftrekbaar is tot, kort gezegd, 20 procent van het operationeel resultaat (de fiscale EBITDA), waarbij de eerste 1 miljoen euro aan rentelasten buiten beschouwing blijft. Deze aftrekbeperking geldt óók voor de rente op bankleningen, en dus niet alleen als er, zeg, sprake is van fiscale planning met groepsleningen. Vooralsnog is deze aftrekbeperking alleen relevant voor grotere partijen, maar bij het Ministerie van Financiën leeft het idee om die drempel van 1 miljoen af te schaffen voor vastgoedpartijen, waardoor het de klein belegger is die in de bv getroffen wordt. De voorziene verhoging van de aftrekbaarheid naar 25 procent van het operationeel resultaat is dan niet meer dan een pleister voor het bloeden. 

Vanwege de hoge kapitaalsbehoefte en het relatief beperkte rendement op verhuur van woningen, heeft deze renteaftrekbeperking een enorme impact. De combinatie van lagere huuropbrengsten – als gevolg van de Wet Betaalbare huur ‘- en de hogere marktrente kan desastreus uitpakken, ook in situaties die er op het oog zeer solide uitzien. Dit effect is inmiddels in de markt zichtbaar: buitenlandse partijen (Heimstaden, Eres) keren de Nederlandse verhuurmarkt de rug toe. Als belegger hebben zij meer dan voldoende alternatieven in het buitenland. Het échte slachtoffer van het Nederlandse beleid van het ministerie van Volkshuisvesting, is de woningzoekende. 

Dit artikel verscheen eerder in verkorte versie in de Telegraaf.