Case: kan dat grote pand wél uit?

Dat beleggen in een kleine woning, de appartementen tussen de drie en vier ton, tegen de huidige prijzen en rentes weinig zin heeft, kun je niet alleen intuïtief aanvoelen maar valt ook makkelijk te onderbouwen. Daarbij geven ervaren beleggers de voorkeur aan hele panden zonder VVE, maar mét de mogelijkheid tot transformatie. Voor een gunstige prijs inkopen, waarde creëren door splitsing, en eventueel verhuren of verkopen. Maar kan dát eigenlijk nog wel uit? Nog een case, aan de hand van een pand aan de Nieuwe Binnenweg in Rotterdam.

Hartje centrum

Op een van de allerleukste plekken in het centrum van Rotterdam, bevindt zich dit pand aan de Nieuwe Binnenweg. Voorbij de kruising met de Mathenesserlaan, om de hoek van het Westerpaviljoen, de ‘achterom’ bevindt zich naast het huis van de overleden stadsdichter Jules Deelder en vanaf de bovenste etages kun je zelfs het Depot van Boymans van Beuningen zien. Alles klopt aan de locatie, en eerlijk: ook op papier klopt alles aan het pand.

Alle pluspunten die je wilt

De Nieuwe Binnenweg 156 bestaat uit vijf woonlagen van tezamen 340 m². De tuin van 80 m² heeft een achterom waar je met de fiets kunt komen en in de BAG staan vier huisnummers genoteerd. Splitsen is in zo’n situatie appeltje eitje: notaris bellen met de mededeling dat je notarieel wilt splitsen, geen bouwtekeing maar een eenvoudige dikke- en dunne-lijnentekening aanleveren — de betere notaris kan dit ook verzorgen — en afwachten. Binnen zes weken moet de gemeente een teken van leven geven en reageren. In het ergste geval komt de gemeente checken of de tekeningen kloppen en wat er nog aan vertimmerd moet worden om aan de splitsingseisen te voldoen. In dat geval  krijg je een puntenlijst met gebreken die nog ‘even’ moet verbeteren. Als je dat gefixt hebt, is je woning notarieel gesplitst. Lang verhaal kort: als je al huisnummers hebt in de BAG, is er geen moeilijk gedoe met bouwtekeningen, vooroverleggen of om het even welke bureaucratische handeling dan ook. Die splitsingsvergunning, die gaat afgegeven worden. Er is hier trouwens nog wel een leuk weetje: als de gemeente niet reageert binnen zes weken, en geen gebrekenlijst overhandigt, wordt de splitsing van rechtswege geacht vergund te zijn. Er is dan nog een bezwaartermijn van zes weken, waarin de gemeenteambtenaren zelf nog bezwaar mogen indienen, al is dat niet gebruikelijk. 

Papieren minpuntje

Terug naar het pand. Daaraan kleven nog meer pluspunten dan alleen de vier huisnummers in de BAG: het ligt buiten het gebied waar de opkoopbescherming valt; heeft in de BAG zowel een kantoor- als woonbestemming; de fundering is gedaan en elke woning heeft zijn eigen G/W/L-meter. Het minpuntje: twee appartementen zijn verhuurd, de totale huuropbrengsten zijn € 8400 en € 13.200, dus respectievelijk € 700,- en € 1100,- euro per maand. Als je bedenkt dat het om woningen ruim 70 en bijna 120 vierkante meter gaat, kun je als huiseigenaar begrijpen dat die huurders niet snel in beweging zullen komen. Of dat de afkoopsom in de cijfers zal lopen.

Weg met de roze zonnebril

De eerste kennismaking op papier is altijd rooskleurig: er zijn nog twee appartementen die leeg zijn en verbouwd kunnen worden. Ach, die andere twee volgen op termijn wel vanzelf. Toch? Bij de IRL-kennismaking is het zaak om de roze zonnebril af te zetten:

1. Wat er al verbouwd is in navolging van het funderingsherstel is dramatisch. Originele details zoals ornamenten en deuren zijn gesloopt en vervangen. De indeling is niet handig en de kunststof kozijnen zijn ronduit lelijk. Geen huurder laat staan een koper die verliefd wordt op deze uitvoering, dus je zult alles moeten slopen en liefde moeten terugbrengen in woning.
2. De tuin is kleiner dan hij leek, het idee om voor elke etage een berging met achterom te creëren, wordt moeilijk.  
3. Overal, maar werkelijk overal zit waterschade en er zitten er scheuren in de muur. Leuk dat de makelaar zegt dat ‘alleen die hoek’ nog gedaan moet worden, maar niemand die het weet.
4. Het dak is gedaan, maar is het wel goed gedaan? 
5. Leuk dat er een begin met vloerverwarming is gemaakt maar ja, een aannemer die dit pand in deze staat achterlaat? Risicootje hoor.

Eerlijk, voor ontwikkelaars met een verbouwfetisj, is dit pand een droom. Een kluif, maar wel iets waaruit je iets prachtigs kunt creëren. Het feit dat er zittende huurders zijn, maakt het moeilijker, maar toch. Maar wat zijn de kosten en wat levert de aankoop van dit huis op voor de verhuur? Of is verkoop verstandiger?

Het sommetje

Om dit pand bewoonbaar te krijgen, moet je rekenen met € 2000,- de vierkante meter – waarbij de prijzen elke week stijgen. Maar álles moet gedaan: de loden leidingen eruit, de oude elektra vervangen, het dak isoleren en vooral: slopen, slopen, slopen. We berekenen de kosten op basis van de vraagprijs, ondanks dat het pand al vier maanden te koop staat (een miljoen zou een reëel bedrag zijn, ze vragen bijna vier ton meer). Het enige waar we op besparen in de som, is de aankoopmakelaar. Kopers in dit segment nemen eerder een aannemer en financier mee als ze gaan kijken.

Aanschaf	1.375.000
Overdrachtsbelasting (8%)	110.000
Taxatiekosten	2.400
Notariskosten	2.200
Splitsingskosten (notarieel, 4 x 700)	2.800
Splitsingskosten (leges, 4 x 800)	3.200
Totale kosten	1.495.600

Laten we voor het gemak van de som uitgaan van € 1.500.000 totale kosten

Financiering tegen 70% v.d. taxatiewaarde, afgerond omdat de taxatie naar schatting lager uitvalt)	900.000
Financieringkosten (1%)	9.000
Eigen geld nodig (1.500.000 – 900.000 +9.000)	609.000

Verbouwingskosten

Met het personeelstekort en materiaaltekort zijn de kosten voor de verbouwing al snel € 2000,- per vierkante meter – en dan is dat een optimistische schatting. De verbouwing van de verhuurde delen kunnen misschien later gedaan worden, maar voor dit voorbeeld gaan we uit van een totale verbouwing.  

Dan kom je uit op 2000 x 340 m² = 680.000 euro voor de verbouwing

Kortom, de investering is als volgt

Aanschafprijs	1.509.000
Verbouwing	680.000
Totale kosten	2.189.000

De vierkante meterprijs na verbouwing komt uit op

€ 2.189.000 / 340 m² = 6438 euro/m². Na verbouwing kom je uit op de huidige marktwaarde. 

Twee kosten zijn in deze berekening niet meegenomen:

1. Tijdens de looptijd van de verbouwing betaal je rente: 5,4% per maand (NIBC/ 70% MW/ tien jaar vast). Dat is al € 48.600 op jaarbasis
2. Het uitkopen van huurders. Ervan uitgaande dat één contract eindigt vanuit rechtswege en je de andere huurder moet uitkopen, kan dat elk willekeurig bedrag zijn. Dat het in de tienduizenden euro’s zal lopen, valt te verwachten.

Huurwaarde na verbouwing

Na verbouwing zijn er vier geliberaliseerde appartementen gerealiseerd met ieder minimaal twee slaapkamers én een balkon c.q. tuin plus de berging via de achterom:

BG met tuin	2.000 euro p/m
Eerste etage	1.650 euro p/m
Tweede etage	1.650 euro p/m
Derde/vierde etage	2.500 euro p/m
Totale huuropbrengsten	7.800 euro p/m

Dit brengt op jaarbasis het volgende op

Huuropbrengsten	93.600
Onderhoudskosten	7.800 –
Som	85.800
Rente over totaal	48.600 –
Totaal	37.200

Rendement op een investering van 1.289.000 (Totale kosten 2.189.000 – 900.000 financiering) = 2,89%

Redenen om het wel te doen

1. Hoe klein ook, er is een rendement
2. Geliberaliseerde woningen, mogelijkheid om hogere huur te vragen bestaat
3. Vastgoed stijgt op de lange termijn altijd in waarde
4. Het aantal hele panden dat te koop is, neemt af
5. Mogelijkheid om te splitsen en dus ook per appartement te verkopen
6. Locatie is schitterend, op het kruispunt van centrum/ museumkwartier/ dicht bij uitvalswegen/ randje west

---