Ongesplitst pand in Amsterdam wordt onverkoopbaar
De vereniging verhuurmakelaars Amsterdam (vaa) dook in de Amsterdamse opkoopbescherming en stuitte op een 'bewuste' fout van de gemeente.
De zogenaamde opkoopbescherming is in Amsterdam per 1 april 2022 ingevoerd, waarbij de grens is vastgesteld op een WOZ-waarde van EUR. 512.000,-. Dit betekent dat een belegger een woning met een WOZ-waarde tot dit bedrag niet meer kan kopen om vervolgens te verhuren in de vrije sector. Dit zou, naast de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers, met name de koopstarter een aanvullend concurrerend voordeel moeten bieden ten opzichte van de belegger die koopt om te verhuren. Per 1 januari 2023 bedraagt de grens overigens EUR. 533.000,-, terwijl de huizenprijzen in Amsterdam sinds medio 2022 dalen.
Bewuste fout?
Saillant detail is dat de gemeente in een zojuist gepubliceerd rapport (“Ontwikkeling in woningprijzen in Amsterdam” – december 2022) de dalende huizenprijzen toejuicht en dit met name toeschrijft aan de ingevoerde opkoopbescherming. Het uitgangspunt van het onderzoek is dat het moet gaan om los verkoopbare woningen. Klinkt logisch zou je zeggen.
De VVA constateert echter dat de gemeente Amsterdam met haar invulling van de opkoopbescherming een ‘bewuste’ fout heeft gemaakt. De opkoopbescherming blijkt niet alleen te gelden voor los te verkopen woningen, maar ook voor ongesplitste panden met daarin één of meerdere leegstaande voormalige huurwoningen. Feitelijk zijn dit soort panden nu onverkoopbaar geworden. Probeert de gemeente hiermee te bereiken dat deze panden niet worden verkocht aan grote (buitenlandse) investeerders en dat de leegstaande woningen alsnog verhuurd worden voor een vaak sociale c.q. gereguleerde huurprijs?
Bewuste tegenwerking?
Het bestuderen van de precieze invulling van de Amsterdamse opkoopbescherming brengt iets opmerkelijks naar voren. De opkoopbescherming geldt niet als 10 of meer leegstaande huurwoningen in een complex (lees: een ongesplitst pand) tegelijk worden gekocht door één koper. Een typisch Amsterdams binnenstedelijk pand bestaat natuurlijk vrijwel nooit uit 10 of meer (leegstaande) woningen, maar betreft meestal een benedenwoning en twee of drie bovenwoningen. Daarnaast kan een belegger een ontheffing voor de opkoopbescherming aanvragen als er tegelijkertijd vier tot en met negen huurwoningen binnen een complex bestaande uit meerdere woningen, bij aankoop niet verhuurd werden. Dit riekt natuurlijk naar een soort misbruik van recht en het al dan niet bewust tegenwerken van pandeigenaren, beleggers en ontwikkelaars.
‘Fout’ is in niemands belang
Om het tekort aan woningen en de duurzaamheidsambities van de gemeente Amsterdam het hoofd te kunnen bieden zou de gemeente zo spoedig mogelijk de opkoopbescherming moeten hanteren zoals deze bedoeld is; een concurrerend voordeel bieden voor de koopstarter ten opzichte van de belegger. Dat betekent dat het moet gaan om los verkoopbare woningen. Dus niet om ongesplitste panden bestaande uit twee of meerdere woningen waarbij de woningen sowieso niet los verkoopbaar zijn en überhaupt nooit los kunnen worden gekocht door een koopstarter.
Het huidige beleid van de gemeente Amsterdam rondom de opkoopbescherming zorgt bovendien voor onnodige leegstand van huurwoningen in tijden waarin de schaarste groter is dan ooit.
Dit artikel verscheen eerder op de website van VVA. Voor meer informatie over splitsing in Amsterdam, bezoek de website van de gemeente Amsterdam en lees de volgende onderzoeken:
🌐 https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/wonen/opkoopbescherming/
🌐 https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/ontwikkeling-in-woningprijzen-in-amsterdam
Schrijf je in en lees direct verder
Met jouw gratis Overwaar.de account weet jij als vastgoedliefhebber precies waar je rekening mee moet houden bij de aankoop en verhuur van vastgoed. Daarnaast ontvang je twee keer per week het laatste nieuws over investeren in woningen in je inbox.
Heb je al een account? Log in.