Overwaarde opnemen in zeven stappen

Heus, ik gun iedereen zijn vastgoed en ook dat passieve inkomen. Jarenlang stimuleerde ik iedereen in mijn omgeving om vooral vastgoed te kopen. Inmiddels vraag ik me af of mensen wel weten waar ze aan beginnen. Zoals die moeder van drie kleine kinderen. Een leuke jonge vrouw, vrolijk, blond, enthousiast — eigenlijk zelf nog een kind. Met name door het gemak waarmee ze sprak over het opnemen van haar overwaarde. Want dat moederschap en die baan; ja, dat gaat natuurlijk niet samen hè, werken met drie kinderen. En dus had ze een passief inkomen nodig waarvoor ze haar overwaarde wilde opnemen. Om een huis mee te kopen, een vastgoedportefeuille mee op te bouwen. Of ze begreep dat dat geld kostte, vroeg ik. Ja, dat wist ze. En of ze begreep dat huurders niet half zo passief zijn als mensen doen voorkomen? Ja hoor. Wist ze ook. En hoeveel geld had ze dan? 150.000 euro.

Wees voorbereid

Heus, ik snap best dat dat veel geld is, ik heb het ook niet liggen, maar wat denk je ervoor te kunnen kopen? Wat denk je aan huuropbrengsten te kunnen ontvangen? Nee, ik wil niemands enthousiasme temperen maar voordat je je overwaarde opneemt, zul je door redelijk wat hoepels moeten springen. Ik heb er zeven voor je op een rijtje gezet. Komen ze:

1. Heb je overwaarde? Voordat je dat kunt opnemen moet je het kunnen bewijzen. De bank wil een taxatierapport en hoogstwaarschijnlijk een NWWI-taxatie. Reken op ieder geval € 650,- aan kosten.
2. Taxatie geslaagd? Mooi. De vraag is of je je kunt permitteren om die overwaarde op te nemen. Oftewel: heb je genoeg inkomen om een verhoging van je hypotheek – want dat betekent het opnemen van overwaarde – te betalen?
3. Wat ga je kopen? Valt er überhaupt iets te kopen in de prijscategorie die je overwaarde toelaat? Of moet je bijlenen? En wat kost gaat dat kosten?
4. Bijlenen gaat niet zomaar. Ook een buy-to-let-hypotheek kost geld en heeft bovendien een hogere rente dan de hypotheek op je eigen woning. Komt dat uit met huuropbrengsten?
5. Wat levert de huur op? Is het conform de WWS, oftewel de puntentelling? En hou je nog wat over na aftrek van de kosten voor hypotheekrente, servicekosten, verzekering etcetera? 
6. Let op! Vergeet ook de je overdrachtsbelasting (vanaf 1 januari 2023 opgehoogd naar 10,4 procent, tot die tijd nog 8 procent), notaris- en financieringskosten niet.
7. Je weet dat vermogen en dus ook vastgoed belast gaat worden? Heb je berekend wat die extra lening je gaat kosten. En of het fictieve rendement dat ze in Den Haag bedacht hebben nog wel ruimte laat voor je verwachte passieve inkomen?