Toekomstmuziek: bank en belegger hand in hand?

Zoals de overdrachtsbelasting op commercieel vastgoed hoger ligt dan die op woningen bestemd voor eigen gebruik, is ook de financiering van de buy-to-let-woningen duurder dan die van eigen woningen. De financiering van commercieel vastgoed heet een groter risico te zijn dan van de eigen woning. Een eigenaar gaat nu eenmaal beter om met zijn eigen woning om dan een huurder zou doen. Aldus de bank. Bovendien kan de huurder zomaar opzeggen, en ja, dan wat, mevrouwtje? Dan kun je opeens de kosten niet meer betalen.

Investeringscrisis

We leven in een tijd waarin vastgoedbeleggers toegesproken en belast worden alsof ze probleemveroorzakers zijn in plaats van deel van de oplossing voor de woningnood. En zoals het volwassen investeerders betaamt, luisteren ze. Vervolgens wijzen ze op de consequenties van maatregelen, ondergaan ze de gevolgen ervan, en wanneer er niet naar hen geluisterd wordt, doen ze wat beleggers doen: stoppen met investeren. Nog even en er wordt een nieuw woord toegevoegd aan het groeiende rijtje crises: de investeringscrises. Maar hoe is dat het probleem van vastgoedondernemers? De overheid behandelt hen als mensen die de markt onderuithalen in plaats van mensen die voorzien in woongenot. Als de overheid de bad cop speelt, kan er dan ook een good cop opstaan? En zou die good cop misschien bank kunnen heten?

Out of the box

Elke startende vastgoedinvesteerder krijgt te maken met de bank, die met een serieus gezicht het verschil uitlegt tussen de eigenwoninghypotheek en de buy-to-let-hypotheek. Kort samengevat: de rente op zo’n hypotheek is hoger, maar het te lenen bedrag is lager dan de marktwaarde. Het begeleidende verhaal is dat de bank ook risico loopt: de huurder kan het huis doen afbranden (zelf zou je nóóit vergeten een kaars uit te doen). De huurder kan opzeggen (zelf zou je nóóit ontslagen worden). Wij beleggers zijn die aannames blindelings gaan geloven, maar zijn de onderliggende argumenten die banken hiervoor aandragen niet simpelweg archaïsch te noemen — of eigenlijk gewoon opportunistisch? De ondernemer onderneemt, de bank onderneemt mee — maar dan gevrijwaard van risico. De kans dat je wordt ontslagen en je hypotheek niet langer kunt betalen is groter dan dat je huurwoning voor lange tijd komt leeg te staan wanneer een huurder met de noorderzon vertrekt. Bovendien heb je over het algemeen niet binnen 24 uur een nieuwe baan als je ontslagen wordt. Ondertussen zien vastgoedbeleggers zich dagelijks genoodzaakt ‘nee’ te verkopen aan wanhopige woningzoekenden. Heus, geen huurwoning die langer dan een paar uur leeg staat.

Durf te dromen

Als de overheid vastgoedbeleggers blijft tegenwerken in het bedrijven van hun vak, ligt er dan misschien een kans voor banken om hen vooruit te helpen? Is het niet veel logischer om de hypotheekrentes op commercieel vastgoed lager te houden dan die op een eigen woning? Want is het niet veel logischer om commercieel vastgoed meer dan 100 procent te financieren, juist omdat het risico minder is vanwege de constante huurstroom? Bovendien stimuleert het beleggers om (meer) te investeren in onderhoud. Zou je het niet omdraaien: vastgoedbeleggers meer dan 100 procent aflossingsvrij financieren, jaarlijks de boel taxeren en op basis daarvan bepalen hoeveel er moet worden afgelost? Áls er al afgelost moet worden? Sta je onder water, dan los je een deel af. Heb je de markt mee, dan ontspring je de dans. En nee, taxateurs spelen niet onder één hoedje met de vastgoedbelegger; de tijden dat ze opschrijven wat iemand ‘nodig’ had, liggen achter ons. Dat is eerder gangbaar onder taxateurs die de eigen woning laten taxeren voor financiering.

De bank als redder

Het lijkt niet ‘eerlijk’ om de hypotheekrente op de eigen woning te verhogen, maar waarom is de hogere rente op buy-to-let-hypotheken dan wél ‘eerlijk’? Van oudsher dachten banken risico’s te minderen door hypotheken te verschaffen aan met name mensen in loondienst. Inmiddels is de zzp’er niet meer weg te denken — evenals de schrijnende verhalen over hoe zij geen hypotheek kunnen krijgen bij diezelfde bank. Computer says no: wél aantoonbaar in staat zijn 1500 euro huur neer te kunnen leggen, níet in aanmerking komen voor een hypotheek die die woonlasten kan halveren (en alleen maar lager zal maken). Nogmaals: banken zijn archaïsche instituten. Ze kiezen er bewust voor onderscheid te maken tussen beleggers- en woonhypotheken. Dat hoeft niet; het is ooit maar zo bedacht — een businessmodel, zoals het verhogen van de overdrachtsbelasting een verdienmodel voor de overheid is. Wat als de bank in het gat springt dat de overheid nalaat te op te vullen: de steun voor vastgoedbeleggers die uiteindelijk kan bijdragen aan het oplossen an de woningcrisis?